Wann greift die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus?
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Der Vermieter kann das Mietverhältnis in der Regel - im Gegensatz zum Mieter - nicht grundlos kündigen, sondern benötigt ein berechtigtes Interesse. Das Gesetz gibt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus jedoch ein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573a Abs.1 S.1 BGB. Voraussetzung ist, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. In diesem Fall benötigt der Vermieter somit keinen Grund für die Kündigung, allerdingt verlängert sich die ordnungsgemäße Kündigungsfrist um 3 Monate, mithin also bei einem Mietverhältnis bis 5 Jahren auf 6 Monate, bei einem Mietverhältnis bis 8 Jahren auf 9 Monate oder bei einem Mietverhältnis ab 8 Jahre und länger auf 12 Monate.
Das Landgericht Traunstein musste nunmehr den Fall entscheiden, dass der Vermieter die andere Wohnung in dem Zweifamilienhaus lediglich als Ferienwohnung nutzte. (Urteil vom 03.05.2023, 3 S 2451/22)
Das Gericht führte aus, dass der Vermieter zwar nicht in dem Wohngebäude seinen Lebensmittelpunkt haben muss, das heißt, eine Zweitwohnung reiche grundsätzlich aus, es aber konkret darauf ankomme, in welchem zeitlichen Umfang die Wohnung genutzt werde, um aus dem engen Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter auf die Gefahr möglicher Spannungen schließen zu können. In dem vorliegenden Fall erfolgte eine Nutzung durch den Vermieter als Ferienwohnung alle zwei Monate für circa 3 Tage. In diesem Fall urteilte das Gericht, dass der zeitliche Umfang derart gering sei, dass eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit von aus dem engen Zusammenleben herrührenden Spannungen nicht bestehe. Tatsächliche Spannungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter müssen nicht bestehen.
Das Landgericht Traunstein kam hier zu dem Ergebnis, dass der Vermieter das Gebäude nicht selbst bewohne und daher die erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB unwirksam sei.
Claudia Knöppel, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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