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Conzelmann und Ehrhardt warnen vor Rechtsunsicherheit: „Die neue hessische Mieterschutzverordnung wirft erhebliche Rechtsfragen auf. Externes Gutachten bestätigt die Kritik von Haus & Grund. Hessens Mieter und Vermieter brauchen verlässliche Regelungen.“

„Rechtssicherheit ist die Basis für faire und stabile Mietverhältnisse. Wir bedauern, dass die hessische Mieterschutzverordnung nach unserer Auffassung nicht länger die Kriterien zur rechtssicheren Anwendung erfüllt. Das verursacht Unsicherheit für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Die in der Verordnung enthaltene Festlegung der ‚angespannten Wohnungsmärkte‘ in Hessen basiert auf mittlerweile veralteten Daten aus den Jahren 2011 bis 2019. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist vorgeschrieben, dass die für eine Mieterschutzverordnung ausgewiesenen ‚angespannten Wohnungsmärkte‘ zwingend anhand der dann aktuellen Daten definiert werden müssen. Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn die Daten landesweit nicht die Städte eindeutig als ‚angespannte Wohnungsmärkte‘ ausweisen, die sich manche Politiker oder Interessenvertreter wünschen. Der hessischen Landesregierung war lange bekannt, dass bis Ende November 2025 ein aktuelles Gutachten die ‚angespannten Wohnungsmärkte‘ in Hessen neu feststellen muss. Auf der Grundlage eines solchen aktuellen Gutachtens hätte die hessische Mieterschutzverordnung – wie im Koalitionsvertrag vorgesehen – rechtssicher bis ins Jahr 2029 beschlossen werden können. Dass bis heute kein Gutachten von Wohnungsbauminister Mansoori vorgelegt wurde, das Hessens ‚angespannte Wohnungsmärkte‘ anhand aktueller Daten definiert, ist sowohl politisch als auch rechtlich mehr als fragwürdig. 

Ein externes Rechtsgutachten bestätigt nun unsere bereits geäußerten rechtlichen Bedenken bezüglich der weiteren Anwendbarkeit der Hessischen Mieterschutzverordnung“, erklären Jürgen H. Conzelmann, Vorsitzender von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V., und Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen.

Kürzlich hat die Hessische Landesregierung die „Mieterschutzverordnung“ trotz der von Haus & Grund vorgetragenen Kritik zum Fehlen des Gutachtens zur Feststellung der „angespannten Wohnungsmärkte“ geändert. Die in der Verordnung festgehaltenen Regelungen zur Anwendung von Mietpreisbremse, abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und der verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung sollen damit unverändert in den im Jahr 2020 ermittelten „angespannten Wohnungsmärkten“ bis zum November 2026 Anwendung finden. Aus Sicht von Haus & Grund ist dieses Vorgehen rechtlich nicht zulässig und konfrontiert deshalb Mieter und Vermieter in Hessen mit rechtlicher Unsicherheit, ob die Mieterschutzverordnung in den jeweiligen Städten überhaupt noch angewendet werden darf.

Die in der Öffentlichkeit als „Verlängerung“ kommunizierte Hessische Mieterschutzverordnung stellt nach Ansicht von Haus & Grund, bekräftigt durch das externe Rechtsgutachten, rechtstechnisch aber keine „Verlängerung“, sondern einen Neuerlass der Verordnung dar. Ein neuer Erlass muss jedoch vollumfänglich die Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB in der nunmehr geltenden Fassung vom 23. Juli 2025 erfüllen. Wichtiger Bestandteil dieser Anforderungen ist das Vorliegen aussagekräftiger und aktueller statistischer Daten, mit denen die Abgrenzung der „angespannten Wohnungsmärkte“ im Vergleich zu den Gebieten ohne angespannte Wohnungsmärkte transparent dargestellt wird. Ein entsprechendes aktuelles Gutachten zur Ermittlung Hessens „angespannte Wohnungsmärkte“, wurde zur turnusgemäßen Verlängerung der Mieterschutzverordnung Ende November 2025 vom Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum nicht vorgelegt. Aus diesem Grund ist die neue Hessische Mieterschutzverordnung bis ins Jahr 2026 datiert, und nicht bis ins Jahr 2029.

„Die hessische Landesregierung muss sich bei der Feststellung der Gebiete mit ‚angespannten Wohnungsmärkten‘ zur Anwendung der Regelungen der Mieterschutzverordnung an Recht und Gesetz halten. Nicht nur um Rechtssicherheit für hunderttausende Mietverhältnisse in den ‚angespannten Wohnungsmärkten‘ zu gewährleisten, sondern auch, weil es sich bei der Mieterschutzverordnung um einen Eingriff in die durch die Verfassung geschützten Grundrechte der vermietenden Wohnungseigentümer handelt. Gerade weil es sich um ein Recht von Verfassungsrang handelt, muss hier umgehend Transparenz und Rechtssicherheit hergestellt werden. Dazu gehört auch Transparenz, welche Ergebnisse zu den ‚angespannten Wohnungsmärkten‘ anhand welcher Methodiken vom IWU-Institut bisher ermittelt wurden. Das Ministerium darf nicht den Eindruck verfestigen, dass es so lange Gutachten beauftragt, bis eine Methode entwickelt wird, die ein politisch gewünschtes Ergebnis ermittelt. Um mehr Investitionen in Wohnraum anzureizen, braucht es verlässliche Politik und weniger Regulierung. Die hessische Landesregierung sollte einsehen, dass die Mieterschutzverordnung ohnehin nicht den gewünschten Erfolg erzielt hat und die Regelung gänzlich abschaffen“, so Conzelmann und Ehrhardt abschließen.

Hintergrund:

Nach § 556d Abs. 2 BGB muss jede Mieterschutzverordnung nachvollziehbar begründet werden. Die geplante „Verlängerung“ erfüllt diese Anforderungen nicht:

• Keine Aktualisierung der Datengrundlage: Die Begründung stützt sich auf Zahlen aus den Jahren 2011–2019, obwohl aktuelle Daten verfügbar sind.
• Keine neue Begründung: Statt einer rechtlich erforderlichen Neubewertung verweist die Landesregierung lediglich auf die alte Begründung von 2020.
• Folge: Die Verordnung wäre nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung.

Fehlender Rechtsschutz:

Eigentümer und Mieter haben kaum Möglichkeiten, sich gegen die nichtige Verordnung zu wehren. Zivilgerichte können die Nichtigkeit der aktuellen Hessischen Mieterschutzverordnung nur im Einzelfall feststellen – ohne Wirkung für andere Fälle. Unterschiedliche Urteile sind vorprogrammiert. Das Ergebnis: massive Rechtsunsicherheit.

Auswirkungen auf das Leerstandsgesetz:

Auch das hessische Leerstandsgesetz (HLeerstG) ist betroffen. Leerstandssatzungen der Gemeinden setzen eine wirksame Mieterschutzverordnung voraus. Ist diese nichtig, wären auch die darauf basierenden Satzungen rechtswidrig.

Über Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Als größter Haus & Grund-Ortsverein in Hessen vertritt Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die Interessen von fast 12.000 privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern in Frankfurt am Main und im Rhein-Main Gebiet. Bereits seit 1883 engagiert sich der Verein in Politik und Öffentlichkeit für die Interessen privater Eigentümer: www.haus-grund.org

Pressekontakt: Jens Jacobi, Tel. 0151 / 20032376, jacobi@haus-grund.org

Über Haus & Grund Hessen

Haus & Grund Hessen – Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. ist die Dachorganisation der 78 örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereine in Hessen mit insgesamt über 68.000 Mitgliedern. Unser Verband nimmt am politischen Geschehen teil und stärkt dadurch die Position des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums in Hessen. Wir vertreten die Interessen der hessischen Haus- und Grundeigentümer gegenüber Politik, Behörden und Öffentlichkeit: www.hausundgrundhessen.de

Pressekontakt: Younes Frank Ehrhardt, 06151 / 428 690, ehrhardt@hausundgrundhessen.de