Kleinreparaturen – Wer zahlt?

Im Laufe eines Mietverhältnisses kann es vorkommen, dass Abnutzungen oder Schäden an der Mietsache durch den Gebrauch eintreten. Die Fragen, die sich dann stellen, sind, wer für die Reparatur und für die Kostentragung verantwortlich ist. Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 BGB für die Instandhaltung sowie Instandsetzung verantwortlich. Der Vermieter wird also dazu verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses so zu erhalten, dass der Mieter die Mietsache vertragsgemäß gebrauchen kann. Jedoch besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten in einem geringen Umfang auf die Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag zu übertragen. Dabei handelt es sich um die sogenannten Kleinreparaturen. Die Folge ist, dass der Mieter bei Vorliegen einer wirksamen Kleinreparaturenklausel die Kosten für kleinere Reparaturen beziehungsweise die Beseitigung der Schäden zu tragen hat. Das heißt aber nicht, dass der Mieter die Arbeiten vorzunehmen oder zu beauftragen hat.

Entscheidend ist, dass eine solche Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Definition der Kleinreparaturklausel findet sich nicht im Gesetz. Laut des Bundesgerichtshofs handelt es sich für das Vorliegen von Kleinreparaturen um Schäden an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Als Beispiele kann man hier Lichtschalter, Steckdosen oder Fenstergriffe nennen. Schäden an Gegenständen, auf die der Mieter nicht oder nicht ausschließlich zugreift, werden nicht von den Kleinreparaturen erfasst. Damit eine wirksame Klausel vorliegt, müssen in der Klausel zudem ein angemessener Höchstbetrag für die Einzelreparatur wie auch ein angemessener Höchstbetrag für alle Reparaturen im Jahr angegeben werden. Anerkannt ist ein Betrag in Höhe von 100 Euro für die Einzelreparatur. Sollte es in Mietverträgen einen geringeren Betrag geben, so ist dieser maßgeblich. Der Gesamtbetrag für alle Reparaturen umfasst regelmäßig maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete. Wichtig zu wissen ist auch, dass der Vermieter keine Beteiligung des Mieters an den Kosten fordern kann, wenn die Reparaturrechnung höher als die vereinbarte Obergrenze für die Einzelreparatur liegt. Der Mieter ist nur dann zur Kostentragung verpflichtet, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Fehlt eine der Voraussetzungen, so ist die gesamte Klausel unwirksam.