Grundstückserwerb durch Minderjährigen

Können Eltern ihre Kinder vertreten, oder bedarf es zusätzlich eines Ergänzungspflegers?

Wollen Eltern ihren minderjährigen Kindern ein Grundstück überschreiben, ist zu prüfen, ob zuvor ein Ergänzungspfleger eingesetzt werden muss, um die Interessen der Minderjährigen zu vertreten.

Regelmäßig vertreten Eltern ihre minderjährigen Kinder. Allerdings kann es zu Interessenkonflikten kommen, wenn die Eltern einerseits als Eigentümer das Grundstück auf die Kinder übertragen wollen und diese gleichzeitig als Eltern vertreten. Bei Grundstücksübertragungen kommt es darauf an, ob das Geschäft für die Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft (im Sinne des § 107 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, BGB) ist. Ist dies der Fall, dürfen die Eltern ihre minderjährigen Kinder vertreten. Ist der Erwerb für das Kind allerdings nicht nur vorteilhaft, muss ein Ergänzungspfleger dies genehmigen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bereits mehrfach mit der Thematik befasst:

Vermietete oder verpachtete Grundstücke

Soll ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück auf einen Minderjährigen übertragen werden, muss zuvor ein Ergänzungspfleger gerichtlich bestellt werden, um die Auflassung zu genehmigen. Denn der Erwerb eines solchen Grundstücks sei für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil der Minderjährige in die bestehenden Miet- und Pachtverträge und den damit verbundenen Verpflichtungen eintrete. Dies hat der BGH mit Beschluss vom 3. Februar 2005 (V ZB 44/04) entschieden. Die übernommenen mietvertraglichen Pflichten seien in ihrem Umfang nicht begrenzt. Der Ergänzungspfleger müsse im Einzelfall die mit dem Erwerb verbundenen Vorteile aus dem Grundstückserwerb und Gefahren für das Vermögen des Minderjährigen aus den übernommenen mietvertraglichen Verpflichtungen prüfen.

Eigentumswohnungen und Miteigentumsanteile am Sondereigentum

Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft für einen Minderjährigen. Wollen Eltern ihrem minderjährigen Kind eine Eigentumswohnung überschreiben, muss die Auflassung von einem Ergänzungspfleger genehmigt werden. Durch den Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Minderjährige kraft Gesetz Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Diese Mitgliedschaft sei mit erheblichen persönlichen Verpflichtungen verbunden, wie beispielsweise der anteiligen Kostenlast für die Instandhaltung, die Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Auch dies hat der BGH bereits mit Beschluss vom 30. September 2010 (V ZB 206/10) entschieden.

Erwerb eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils an einem nicht vermieteten Grundstück

Die Übertragung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist allerdings lediglich rechtlich vorteilhaft für den Minderjährigen. Zwar müsse der Minderjährige als Eigentümer die laufenden öffentlichen Lasten tragen. Diese würden aber keine typische Gefahr für das Vermögen des Minderjährigen bedeuten. Niemand – weder Eltern noch Ergänzungspfleger – würde daher die Zustimmung zum Erwerb verweigern können. In solchen Fällen könne dann auch auf die Bestellung eines Ersatzpflegers verzichtet werden (BGH, Beschluss vom 25. November 2004 – V ZB 13/04).

Jüngstes Urteil: Kein Ergänzungspfleger nötig bei Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück

Gleiches gelte für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück. Das hat der BGH in seinem Beschluss vom 18. April 2024 (V ZB 51/23) klargestellt. Im konkreten Fall wollte ein Vater seinen beiden minderjährigen Kindern ein Grundstück schenken und hierbei sich selbst und seiner Frau ein lebenslanges Nießbrauchrecht bewilligen lassen. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung zunächst ab und wollte sie von der Genehmigung eines noch zu bestimmenden Ergänzungspflegers für die Kinder abhängig machen. Die Richter hielten diese jedoch nicht für erforderlich. Die Übertragung eines Grundstücks durch die Eltern an die minderjährigen Kinder stellt sich – isoliert betrachtet – grundsätzlich für die Minderjährigen als lediglich rechtlich vorteilhaft dar. Da es sich im konkreten Fall aber um ein unvermietetes Grundstück handelte, wiesen die Richter das Grundbuchamt an, die Eintragung nicht aufgrund einer ausstehenden Genehmigung durch Ergänzungspfleger zu verweigern.