Wohnungseigentumsrecht: Instandhaltung oder Instandsetzung?

In Eigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, was unter dem Begriff der Instandhaltung oder Instandsetzung von beispielsweise zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fenstern zu verstehen ist und ob eine Übertragung dieser Pflichten auf den Sondereigentümer innerhalb der Teilungserklärung wirksam vorgesehen ist.

In diesem Zusammenhang entschied das Amtsgericht Hamburg-St. Georg mit Urteil vom 13.10.2023 – Az.: 980b C 13/23 -, dass, sofern die Gemeinschaftsordnung begrifflich an mehreren Stellen zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheidet, dann auch die Unterscheidung inhaltliche Bedeutung hat. Die notwendige Erneuerung von Fenstern ist dann nicht Sache der Wohnungseigentümer, sondern der Gemeinschaft.

Der Entscheidung lag der Sachverhalt zu Grunde, dass in einer Teilungserklärung das folgende geregelt war: "Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Fenster und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, auf seine Kosten in Stand zu halten." An drei anderen Stellen fanden sich Regelungen zu "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten". Die Fenster einer Wohnung waren marode, weshalb die Gemeinschaft beschloss, eine Fachfirma mit deren Erneuerung zu beauftragen. Die Finanzierung sollte über das Rücklagenkonto erfolgen, die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Ein Miteigentümer focht den Beschluss mit der Begründung an, der Fenstertausch sei Sache des Wohnungseigentümers und nicht der Gemeinschaft. Ohne Erfolg:

Gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist die Gemeinschaft für die Erhaltung (sie umfasst gem. § 13 Abs. 2 WEG Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums bei gemeinschaftlicher Kostentragung (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) zuständig. Abweichendes kann zwar vereinbart werden, was hier aber nur in Bezug auf die Instandhaltung von Fenstern geschehen ist. Bei der Instandhaltung handelt es sich anerkanntermaßen um Maßnahmen, die geeignet sind, normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen (etwa durch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen), während unter einer Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands (etwa die Beseitigung größerer Schäden und Mängel) verstanden wird. Diese Differenzierung ist zwar oftmals nicht von praktischer Bedeutung, im entschiedenen Fall aber eben doch. Ersichtlich verwendet die Teilungserklärung die Begriffe nicht synonym. Diese Regelung bezüglich der Fenster ist vielmehr als Ausnahme und dahin zu verstehen, dass die Wohnungseigentümer (nur) für Instandhaltungsmaßnahmen zuständig sind, während es für Maßnahmen der Instandsetzung bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft und der Kostentragung aller bleiben soll.

Die WEG-Reform 2020 hat die mit Streit belastete Differenzierung zwischen Instandhaltung und -setzung abgeschafft. Eine Bedeutung hat die Differenzierung aber weiterhin noch, soweit Gemeinschaftsordnungen bei Zuständigkeits- und Kostenregelungen daran anknüpfend bestimmte Rechtsfolgen ableiten. Allerdings sind Kostentragungsregelungen in Gemeinschaftsordnungen kaum noch dauerhaft relevant, denn die Kostenverteilung kann nach jetzigem WEG-Recht gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG problemlos geändert werden.