Unpünktliche Mietzahlungen: Kündigung möglich?

Der Vermieter kann dem Mieter das Mietverhältnis nicht nur kündigen, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist und dieser Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht hat. Auch wiederholte, unpünktliche Mietzahlungen können eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

Zur Zahlungspflicht des Mieters gehört auch, die Miete pünktlich zu zahlen. § 556b Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte – in der Regel jeden Monat – zu zahlen ist. Etwas anders gilt dann, wenn die Mietvertragsparteien sich auf einen abweichenden Zeitpunkt geeinigt haben, wobei im Wohnraummietrecht die Fälligkeit nicht zu Lasten des Mieters verkürzt werden kann. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist nicht der Eingang auf dem Konto des Vermieters entscheidend, sondern dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Zahlung anweist beziehungsweise den Zahlungsauftrag erteilt. Erforderlich ist aber, dass das Konto ausreichend gedeckt ist.

Zahlt der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum immer wieder verspätet, verletzt er damit seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Es besteht daher unter bestimmten Umständen ein berechtigtes Interesse des Vermieters, auch in Fällen, in denen der Mieter die Mietzahlung zwar erbringt, die Miete aber immer wieder unpünktlich zahlt, eine (außerordentliche, fristlose) Kündigung auszusprechen. Der außerordentlichen Kündigung muss zwingend eine Abmahnung vorausgehen. Auch im Fall der ordentlichen Kündigung empfiehlt sich, zunächst eine Abmahnung auszusprechen – vor allem wenn der Vermieter in der Vergangenheit die unpünktlichen Zahlungen über längere Zeit ohne Beanstandung hingenommen hat.

Sind der Abmahnung mehrere Zahlungsverzögerungen vorausgegangen, kann es für die anschließende Kündigung ausreichen, wenn der Mieter nach Erhalt der Abmahnung eine einzige weitere unpünktliche Mietzahlung leistet.

Eine einmalige oder auch gelegentliche unpünktliche Zahlung der Miete allein reicht meist nicht aus, eine Kündigung zu rechtfertigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum unpünktlich gezahlt hat. Ob die Pflichtverletzung des Mieters ausreicht, eine Kündigung auszusprechen, ist aber stets eine Frage des Einzelfalls. Hierbei kann unter anderem auch berücksichtigt werden, ob der Vermieter selbst in schlechten Einkommensverhältnissen lebt oder ob er wegen eigener laufender Zahlungsverpflichtungen auf den pünktlichen Mieteingang angewiesen ist.