Befristung eines Mietvertrags wegen Sanierung – was ist zu beachten?

Gemäß § 575 Absatz 1 Ziffer 2 BGB kann ein Zweitmietvertrag zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden, wenn der Vermieter nach dem Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahme durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird.
Das Amtsgericht Berlin setzte sich mit einer Befristungsregelung bei Abschluss des Wohnraummietvertrages mit der Frage auseinander, ob der Befristungsgrund „Komplettumbau einer Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ den geforderten Begründungsumfang eines Zeitmietvertrages erfüllt oder nicht.
Der Vermieter nahm die Mieter auf Räumung in Anspruch, da seiner Auffassung nach das Mietverhältnis wegen Zeitablaufs beendet war. Im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung wurde das Mietverhältnis unter Beibehaltung des Befristungsgrunds verlängert. Zu diesem Zeitpunkt strebte der Vermieter aber eine Zusammenlegung der Wohnungen nicht an, zumal eine solche Zusammenlegung auch wegen der unbefristeten Vermietung der entsprechenden Nachbarwohnung nicht mehr realisierbar war. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters mit der Begründung ab, dass eine Befristung nach § 575 BGB nur zulässig ist, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen“. Auch das Landgericht sah den vereinbarten Befristungsgrund nicht als ausreichend an.
 

Praxistipp:

Der Abschluss eines befristeten Mietvertrags gem. § 575 BGB ist nicht unproblematisch, da derselbe nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Der Befristungsgrund soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen. Deshalb muss ein Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahme eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren und damit eine Befristung rechtfertigen kann. Erforderlich ist eine konkrete Individualisierung der geplanten Maßnahmen, die einer genauere Beschreibung der geplanten Arbeiten erfordert. Eine Befristung des Mietverhältnisses ist zudem nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt der Verwendung zuzuführen, die im Mietvertrag bezeichnet ist.