Typische Fälle sind Schäden an Teppichböden, Parkett, Einbauküchen oder Schließanlagen. Bei einem alten Teppich etwa ist nicht der volle Preis eines neuen Teppichs ersatzfähig. Entscheidend ist der Zeitwert im Zeitpunkt des Schadens. Zur Orientierung dienen häufig Lebensdauertabellen und eine lineare Verteilung der Kosten über die Nutzungszeit. Je älter der Gegenstand, desto höher fällt der Abzug „Neu für Alt“ aus. Ein fast verbrauchter Teppich kann dazu führen, dass nur ein kleiner Teil der Kosten als Schaden anzusehen ist.
In der Praxis ist diese Berechnung oft schwierig. Das zeigt sich zum Beispiel beim Parkettfußboden. Parkett muss in gewissen Abständen ohnehin abgeschliffen und neu versiegelt werden. Verursacht der Mieter einen Wasserschaden und das Schleifen wird dadurch vorgezogen, stellt sich die Frage, ob der Vermieter überhaupt einen wirtschaftlichen Vorteil hat. Jeder Schleifvorgang kann die Gesamtnutzungsdauer des Bodens verkürzen. Dann ist zweifelhaft, ob eine echte Vermögensmehrung vorliegt, die einen Abzug rechtfertigt. Pauschale Prozentsätze können solche Besonderheiten kaum erfassen.
Noch komplizierter sind Konstellationen, in denen die Schadensbeseitigung wie eine Modernisierung wirkt. Wird nach einem Brandschaden statt alter Fenster moderne Wärmeschutzverglasung eingebaut, steigt der Verkehrswert der Wohnung. Zugleich existiert im Mietrecht ein eigenes System für Modernisierungsmaßnahmen und spätere Mieterhöhungen. Dieses System beruht darauf, dass der Vermieter selbst investiert und die Kosten über eine höhere Miete wieder einspielt. Es passt nicht ohne weiteres zu einem Schadensfall, bei dem der Mieter die Kosten trägt. Die Rechtsprechung verlangt daher stets eine Gesamtschau. Es ist zu prüfen, ob überhaupt ein messbarer Vorteil entstanden ist, ob dieser Vorteil sich für den Vermieter wirtschaftlich günstig auswirkt und ob seine Anrechnung zumutbar ist. Der Abzug „Neu für Alt“ soll eine Überkompensation des Vermieters verhindern. Gleichzeitig führt er zu Unsicherheiten bei der Bewertung und lässt viele Fragen offen. Gerade im Mietrecht bleibt die konkrete Höhe des Abzugs häufig eine Frage des Einzelfalls und der gerichtlichen Bewertung. Eine rechtliche Beratung ist ratsam.
Victoria Maxheimer, Rechtsanwältin bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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