Hausverkauf

Haftung des Verkäufers bei arglistig verschwiegenem Mangel

Wassereintritt durch ein Terrassendach ist ein Sachmangel. Unterrichtet der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer darüber nicht, handelt er arglistig und macht sich damit schadenersatzpflichtig. Dabei ist nicht relevant, ob dem Verkäufer die Ursache des Wassereintritts bekannt ist. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) den folgenden Fall (Urteil vom 27. Oktober 2023, V ZR 43/23).

Mitte 2016 erwarb der Kläger von den ehemaligen Eigentümern ein Einfamilienhaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde jegliche Sachmängelhaftung ausgeschlossen.

Ehemalige Eigentümer hatten Kenntnis vom Wassereintritt

Schon vor Abschluss des Kaufvertrages war es mehrfach zum Wassereinbruch auf die überdachte Terrasse gekommen. Der vorherige Eigentümer hatte wiederholt erfolglos versucht, den Anschluss des von ihm selbst errichteten Kunststoffdachs zum Traufbereich des Hausdaches zu reparieren.

Wassereintritt beruht auf zwei unabhängigen Mängel

Das von den neuen Eigentümern eingeleitete selbstständige Beweisverfahren brachte das Ergebnis hervor, dass zwei unabhängige Mängel für den Wassereintritt ursächlich waren: Zum einen war die Abdichtung des Kunststoffdaches zur Hauswand mangelhaft, und zum anderen waren die Folien unter den Dachpfannen des Hausdaches zum Traufbereich und zu den Dachfenstern abgerissen. Daraufhin klagte der neue Eigentümer gegen den Verkäufer auf fiktiven Schadenersatz in Höhe von mehr als 32.000 Euro, welche die Kosten für eine Notreparatur nebst Zinsen sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten abdecken sollten. Darüber hinaus verlangte er die Feststellung, dass der vorherige Eigentümer alle künftigen weiteren Schäden im Zusammenhang mit dem undichten Dach ersetzen solle. Amts- und Landgericht hatten die beklagten ehemaligen Eigentümer teilweise zum Schadenersatz verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die ehemaligen Eigentümer hätten sich in Bezug auf die Ursache der mangelhaften Abdichtung des Kunststoffdaches zur Hauswand arglistig verhalten. Den Folienabriss unter den Dachpfannen hätten sie dagegen nicht erkannt und sich daher auch nicht arglistig verhalten. Der BGH hob das Urteil auf und wies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück.

Wassereintritt ist ein Mangel

Ein undichtes Terrassendach sei ein Sachmangel und nicht bloß ein Mangelsymptom. Als Mangelsymptom bezeichne man äußere Merkmale, die auf einen Mangel hindeuten. Feuchtigkeit im Keller könne Sachmangel oder Mangelsymptom seien. Zur Unterscheidung käme es auf die Umstände des Einzelfalls an – beispielsweise, ob es sich um ein saniertes Gebäude handele, ob der Zustand im Besichtigungszeitpunkt erkennbar gewesen sei und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen seien.

Wann handelt es sich um arglistiges Verschweigen?

Arglistiges Verschweigen setzt laut BGH voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn für möglich hält und es jedenfalls billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Offenlegung nicht mit dem gleichen Inhalt geschlossen hätte. Sei der Mangel bei der Besichtigung erkennbar, müsse der Verkäufer nicht explizit darauf hinweisen. Auf ein Mangelsymptom jedoch müsse der Verkäufer im Einzelfall hinweisen, wenn dieses nicht ohne Weiteres erkennbar sei. Nicht relevant sei dagegen, ob der Verkäufer die Ursache des Mangels kennt. Es komme also nicht darauf an, ob dieser die Möglichkeit der abgerissenen Folie als Ursache für den Wassereintritt in Erwägung gezogen habe. Entscheidend sei, dass den Verkäufern der wiederholte Wassereintritt auf die Terrasse bei Regen bekannt gewesen war und die Käufer davon nichts wussten und auch nicht wissen konnten, obwohl die Terrassenüberdachung bei den Verkaufsverhandlungen thematisiert wurde.