Sind Reservierungsvereinbarungen mit Kaufinteressenten wirksam?

Bei Immobilienkäufen kommt es nicht selten vor, dass Makler von möglichen Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung verlangen, in der ebenfalls eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Durch einen Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung garantiert der Makler dem Kaufinteressenten, die Immobilie weiteren Interessenten für eine bestimmte Dauer nicht anzubieten. Die vom Kaufinteressenten an den Makler zu entrichtende Reservierungsgebühr stellt ein Entgelt für die Reservierung dar.

Zu diesem Sachverhalt urteilte das Landgericht Frankfurt am Main in einem Urteil vom 30. Oktober 2023 – Az.: 2-10 O 359/22 – sehr eindeutig, dass Reservierungsvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden können.

Gleichfalls entschied das Gericht, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn eine vorformulierte Reservierungsankaufvereinbarung die Rechtslage verzerrt, den Kaufpreis als nicht mehr verhandelbar darstellt und den Eindruck erweckt, der Käufer binde sich rechtlich und sei zu nicht unerheblichen Zahlungen, zum Beispiel einer erfolgsunabhängigen Provision, verpflichtet.

Der obigen Entscheidung lag eine Klage der Maklerkunden zu Grunde, in der sie von dem Makler die Erstattung einer vereinbarungsgemäß gezahlten Reservierungsgebühr verlangten. Der Makler ließ sich von den Kunden eine "Reservierungsvereinbarung" unterzeichnen, in der eine zu zahlende Reservierungsgebühr bei erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags mit der Provision verrechnet werden würde. Nach Abschluss des Kaufvertrags verlangen die Kunden die gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Der Makler wendet ein, bei der Reservierungsvereinbarung habe es sich um eine wirksame Individualvereinbarung gehandelt. Der Makler wurde antragsgemäß zur Rückzahlung verurteilt. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Reservierungsvereinbarung ist (nur) eine Nebenabrede zum Maklervertrag. Es handelt sich um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung. Sie ist gem. § 307 Abs.1 BGB unwirksam, weil sich für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Praxistipp:
Ein Reservierungsvertrag kommt der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zu Gunsten des Maklers gleich. Dies widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrages, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.