Immobilienschenkung – Schenkung unter Auflage

Immer wieder werden Immobilien unter der Auflage verschenkt, dass diese entweder zu Lebzeiten oder im Falle des Todes ausschließlich an die leiblichen Kinder des Beschenkten weiter übertragen werden. So sollen Wohnhäuser in den Familien erhalten bleiben.

Schenkungen unter Auflagen sind grundsätzlich zulässig. Es gilt aber, gesetzliche Grenzen zu beachten, denn das Verschenken über Generationen hinweg, ohne die gesetzliche Erbfolge zu beachten, ist nicht ohne Weiteres (zum Beispiel Pflichtteilsausgleich) zulässig. Solche Auflagen können also unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr über die Wirksamkeit von Auflagen mit Urteil vom 28. November 2023 (X ZR 11/21) entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagten die zwei leiblichen Kinder aus erster Ehe ihres verstorbenen Vaters, dem Erblasser, gegen dessen zweite Ehefrau und das aus dieser Ehe hervorgegangene Kind. Alle Kinder, also die beiden Geschwister aus erster Ehe und das Kind aus zweiter Ehe sowie die zweite Ehefrau sind gemeinsam als Miterben Eigentümer eines Grundstücks in München geworden. Mit der Klage beanspruchten die Kinder aus erster Ehe, dass nur die Kinder, also sie selbst und das Kind aus der zweiten Ehe, Eigentümer des Grundstücks werden.

Großvater schenkte unter Auflage, dass nur die Kinder erben

Denn: Ursprünglich gehörte das Grundstück dem Großvater, der dieses schenkungsweise an seinen Sohn, den späteren Erblasser, übertrug, und zwar unter der Auflage, dass dieser das Grundstück an seine leiblichen Kinder aus erster Ehe entweder zu Lebzeiten, spätestens aber nach dessen Tod übertragen sollte. Dies war notariell beurkundet worden. Im letzten Nachtrag wurde die Auflage insofern abgeändert, als dass das Grundstück an die drei Kinder des Sohnes zu je einem Drittel übertragen werden sollte.

Wirksamkeit der Auflage

Der BGH entschied nun erstmals, dass eine Auflage, die den beschenkten Sohn und Erblasser verpflichtet, den geschenkten Gegenstand spätestens mit seinem Tod unentgeltlich auf einen Dritten – hier die drei leiblichen Kinder – zu übertragen, grundsätzlich wirksam vereinbart werden kann. Das Erbe sei mit dieser Pflicht belastet. Der Erbe, der in die Rechtsstellung des Verstorbenen eintritt, habe diese Pflicht zu erfüllen.

Gesetzliche Grenzen sind zu beachten

Dagegen sei eine Auflage nichtig, die den Beschenkten – hier den Sohn als Erblasser – verpflichtet, gegenüber einem Dritten – hier den drei Kindern – ein Schenkungsversprechen abzugeben unter der Bedingung, dass der Dritte den Beschenkten überlebt. Die Auflage im konkreten Fall habe eine solche Überlebensbedingung der drei Kinder enthalten. Denn der beschenkte Sohn und Erblasser habe die Auflage zwar zu seinen Lebzeiten erfüllen können. Einen Anspruch auf Abgabe eines solchen Schenkungsversprechens hätten die drei Kinder aber erst in der letzten Lebenssekunde des Vaters und Erblassers, also praktisch erst nach dessen Tod gehabt. Es sei also erforderlich, dass die Kinder den Vater überleben mussten, denn würde eines der Kinder vor dem Vater versterben, hätten die rechtmäßigen Erben eines früher verstorbenen Kindes keinen abgeleiteten Anspruch auf Abgabe des Schenkungsversprechens aus dem ursprünglichen Schenkungsvertrag mit Auflage. Die Auflage wäre also unwirksam gewesen, sodass die klagenden Kinder hieraus keine Ansprüche hätten herleiten können.

Die Wendung am Ende: keine Schenkung, sondern ein Erbvertrag

Tatsächlich handele es sich bei der ursprünglichen Vereinbarung zwischen dem Großvater und seinem Sohn und Erblasser nicht um eine Schenkung, sondern um einen Erbvertrag. Denn der Sohn und Erblasser sei nicht zur Abgabe eines Schenkungsversprechens an seine leiblichen Nachkommen verpflichtet worden. Vielmehr sei seinen leiblichen Kindern ein Übertragungsanspruch gegen den beschenkten Vater und Erblasser verschafft worden.

Noch kein Urteil gefallen

Erbverträge sowie gemeinschaftliche Testamente können aber die Testierfreiheit ohne Weiteres beschränken. Denn Erbverträge sind gesetzlich vorgesehen (§§ 1941, 2274 Bürgerliches Gesetzbuch).

Der BGH konnte den Fall nicht entscheiden, weil einige Umstände noch nicht geklärt waren, die den Vertrag zwischen Großvater und beschenktem Sohn und Erblasser möglicherweise unwirksam machen. So müsse geklärt werden, ob zwischen dem beschenkten Sohn und Erblasser sowie dessen zweiter Ehefrau eine wirksame Gütertrennung vereinbart gewesen sei. Die Sache wurde also zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bewertung

Die Schenkung ist eine Methode, das Vermögen bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Oftmals spielen dabei unter anderem steuerrechtliche Erwägungen eine Rolle. Zwar fällt auch im Falle der Schenkung die sogenannte Schenkungssteuer an, wenn der geschenkte Gegenstand über den Freibeträgen liegt. Diese Freibeträge lassen sich aber alle zehn Jahre erneut nutzen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilien an Angehörige zu übertragen – zu Lebzeiten beispielsweise durch Schenkung. Im Falle des Todes beispielsweise durch Testament oder Erbvertrag oder auch gesellschaftsrechtlich, wenn eine Gesellschaft zur Verwaltung des Immobilienvermögens gegründet wird. Wie dieser Fall zeigt, ist es wichtig, sich frühzeitig Gedanken zu machen und in jedem Falle juristisch beraten zu lassen. Es gibt unzählige Fallstricke, die beachtet werden sollten.

Tipp

Der Erbvertrag ist neben dem Testament eine Verfügung von Todes wegen. Hierdurch kann auch von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen werden. Allerdings bindet sich der Verstorbene an die Regelungen im Erbvertrag, wohingegen er beim Testament flexibler seinen Willen ändern kann. Testament und Erbvertrag können von den gesetzlichen Erben angefochten werden, beispielsweise weil Pflichtteile nicht ausreichend beachtet wurden. Die Anfechtung kann die Nichtigkeit der Regelung nach sich ziehen.