Direkt zum Inhalt
Bild
Einfamilienhaus mit Garten und Kinderrutsche
Recht & Steuern

Steuerrechtliche Fallen vermeiden

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.

 

Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.

 

Falle 1 – Schwarzbeurkundung

Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

 

Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen

Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.

 

Fazit:

„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.

Verwandte Blogartikel

Umzugskartons in leerer Wohnung
Recht & Steuern
Mietrecht

Weil der Mieter nachweislich keine andere Wohnung finden kann, darf er das Mietverhältnis für weitere zwei Jahre fortsetzen, obwohl die Vermieterin...

Doppelhaus mit Garten
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Anders als vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 kann jetzt nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)...

Einfamilienhaus
Recht & Steuern
Erbrecht

Immer wieder werden Immobilien unter der Auflage verschenkt, dass diese entweder zu Lebzeiten oder im Falle des Todes ausschließlich an die leiblichen...

Handwerker bei der Installation eines Aufzugs
Wohnungseigentumsrecht
Recht & Steuern

Das 2020 reformierte Wohnungseigentumsrecht will es Älteren und Menschen mit Behinderung leichter machen, über Aufzüge oder Rampen in ihr Zuhause zu...

3D Grafik - Corona Virus
Recht & Steuern

Während der Corona-Pandemie konnten Eigentümerversammlungen nur unter erschwerten Bedingungen oder teilweise gar nicht stattfinden. Um dennoch...

Markise an Balkon
Recht & Steuern
Mietrecht

Die warmen Monate nahen und naturgemäß fragen sich auch Mieter, wie sie den warmen Temperaturen in ihren Wohnungen trotzen können. Das Landgericht (LG...

Autos in Tiefgarage
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

In Eigentümergemeinschaften stellt sich oft die Frage, wie Tiefgaragenstellplätze seitens der Eigentümer oder von Mietparteien genutzt werden und ob...

Briefkästen in Mehrfamilienhaus
Recht & Steuern
Mietrecht

Das Gesetz sieht in § 546 Absatz 1 BGB vor, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben hat. Die Folge ist, dass...

Grundstück mit Wiese vor Einfamilienhäusern
Recht & Steuern

Muss ich als Eigentümer das Finanzamt informieren, wenn sich zum Beispiel durch Bebauung, Umbau oder Abriss etwas ändert, das für den Grundsteuerwert...

Neubau-Mehrfamilienhaus
Recht & Steuern

Die Spekulationsteuer ist eine Steuer, die unter Umständen beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien anfallen kann. Sie betrifft Eigentümer...

Frau öffnet Wohnungstür
Recht & Steuern
Mietrecht

Ein Mieter kann einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils des Wohnraums gemäß § 553 BGB haben, wenn dieser ein berechtigtes Interesse dazu...

Makler bei der Immobilienbesichtigung mit Kunden
Recht & Steuern
Politik & Wirtschaft

Bei Immobilienkäufen kommt es nicht selten vor, dass Makler von möglichen Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung verlangen, in der ebenfalls...

Mülltonnen zur Mülltrennung
Recht & Steuern
Mietrecht

Wer als Vermieter regelmäßig Probleme wegen nicht ordnungsgemäßer Mülltrennung in seinem Mietshaus hat, kann sich über ein aktuelles Urteil des...

Einfamilienhaus
Recht & Steuern
Erbrecht

Bisher traf die Spekulationssteuer nicht nur Verkäufer, sondern vielfach auch Erben einer Immobilie. Denn der Fiskus machte keinen Unterschied.

Einfamilienhaus mit Terrasse
Recht & Steuern

Wassereintritt durch ein Terrassendach ist ein Sachmangel. Unterrichtet der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer darüber nicht, handelt er arglistig...

 

Jetzt Haus & Grund-Mitglied werden

Sie suchen Rat zu Fragen rund um Ihre Immobilie? Wir sind für Sie da – ganz in Ihrer Nähe. Wir setzen uns engagiert, kompetent und individuell für das private Eigentum unserer Mitglieder ein.