Direkt zum Inhalt
Bild
Einfamilienhaus mit Garten und Kinderrutsche
Recht & Steuern

Steuerrechtliche Fallen vermeiden

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.

 

Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.

 

Falle 1 – Schwarzbeurkundung

Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

 

Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen

Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.

 

Fazit:

„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.

Verwandte Blogartikel

Wohnungsschlüssel auf Wohnzimmertisch
Recht & Steuern
Mietrecht

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich selbst, seine Familie oder Angehörige...

Frau liest Abrechnungs-Belege
Mietrecht
Recht & Steuern

Mieter haben gemäß §den Anspruch auf Einsicht in die jeweiligen Belege, die für die Betriebskostenabrechnung maßgeblich sind.

E-Auto Ladestationen in Tiefgarage
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Zuletzt kam es immer häufiger zu Uneinigkeiten zwischen Miteigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) rund um das Thema E-Fahrzeug in der...

Mehrfamilienhäuser
Recht & Steuern

Es gibt zahlreiche Gründe, ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umzuwandeln – etwa die Aufteilung im Erbfall oder ein Teilverkauf für die...

Wohngebiet mit Einfamilienhäusern
Recht & Steuern
Politik & Wirtschaft

Seit dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer erhoben. Bundeskanzler Olaf Scholz hat versprochen, dass dies aufkommensneutral erfolgen soll: Die...

Online-Meeting auf Computer-Bildschirm
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Eigentümerversammlungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften sind elementarer Bestandteil der Gemeinschaft. Sie dienen der gemeinschaftlichen...

Mann blickt nachdenklich auf Brief mit Mietminderung
Recht & Steuern
Mietrecht

Eine Mietminderung kann für Vermieter eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn Mieter ihre Rechte bei Mängeln geltend machen.

Wohnsiedlung aus der Vogelperspektive
Recht & Steuern

Die Grundsteuerbescheide der Gemeinden werden derzeit nach und nach versandt, sobald die Gemeinden die neuen Hebesätze für die Grundsteuer B für das...

Treppenhausreinigung
Recht & Steuern
Mietrecht

Viele Vermieter haben die Reinigung der Gemeinschaftsflächen im Wohngebäude an Dienstleister vergeben und vereinbaren im Mietvertrag mit den Mietern...

Frau leidet unter Lärm und hält sich Kissen vor die Ohren
Recht & Steuern
Mietrecht

Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird...

E-Mail Symbole vor blauem Hintergrund
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentümer haben lediglich einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, das heißt: auf Einsichtnahme am Ort der Liegenschaft...

Fenster mit Schild "Zimmer frei"
Mietrecht
Recht & Steuern

Ob rechtliche Vorgaben, Zustimmungspflichten oder potenzielle Risiken – die Untervermietung von Wohnraum bringt Herausforderungen mit sich, und in...

Umgestürzter Baum in Vorgarten
Recht & Steuern
Bauen & Wohnen

Von Orkan „Friederike“ bis zu den Herbststürmen 2024: Extremwetterereignisse sind auf dem Vormarsch. Wer haftet für Sturmschäden, was zahlt die...

Cannabispflanze auf Balkon
Recht & Steuern
Mietrecht

Nachdem der Konsum von Cannabis nunmehr legalisiert wurde, stellt sich die Frage, ob eine Kündigung des Mietvertrags aufgrund von Cannabiskonsum...

Datenschutz-Visualisierung
Recht & Steuern

Üblicherweise sind im Rahmen von Steuererklärungen Belege nur auf Aufforderung des Finanzamtes einzureichen. Dabei kann es allerdings zum Beispiel...

 

Jetzt Haus & Grund-Mitglied werden

Sie suchen Rat zu Fragen rund um Ihre Immobilie? Wir sind für Sie da – ganz in Ihrer Nähe. Wir setzen uns engagiert, kompetent und individuell für das private Eigentum unserer Mitglieder ein.