Die Hausgeldvorschüsse werden mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan fällig gestellt. Sie sollen und müssen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tatsächlich zur Verfügung stehen, weil sie gewährleisten, dass die Anlage im laufenden Wirtschaftsjahr ordnungsgemäß bewirtschaftet werden kann. Hätten die Wohnungseigentümer ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld, könnten sie dies alle gleichzeitig wahrnehmen. In diesem Fall würde der Gemeinschaft das zentrale Finanzierungsinstrument entzogen. Ihr würden Zahlungsausfälle und Versorgungssperren drohen. Es würde der Versicherungsschutz gefährdet werden und es könnten Verzugszinsen anfallen. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2025, Aktenzeichen V ZR 190/24, entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers am Hausgeld generell ausgeschlossen ist. Das gilt danach selbst dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird.
Allerdings ist es möglich, dass Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufrechnen können, die von der Gegenseite anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. Dies stellt eine besondere Ausnahme dar, weil unter diesen Voraussetzungen kein Streit über den Bestand der Forderung entstehen kann.
Das Zurückbehaltungsrecht hat hingegen eine andere Rechtsqualität als eine anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderung. Es stellt lediglich ein Druckmittel dar, das den Gläubiger zur Erbringung der Leistung, vorliegend der Erstellung der Jahresabrechnung, anhalten soll.
Auch wenn die Entscheidung für manche Wohnungseigentümer, die dringend auf die Jahresabrechnung warten, enttäuschend sein mag, sichert der Bundesgerichtshof so dennoch konsequent die finanzielle Grundlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Grundsätzlich sind Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht oft komplex und bedürfen einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung und Beratung.
Verena Till, Rechtsanwälting bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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