Optische Beeinträchtigung: Wirklich ein Mietmangel?

Kratzer im Laminat, Wasserflecken am Parkett oder abgeplatzte Farbe – solche optischen Veränderungen führen regelmäßig zu Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Doch wann liegt tatsächlich ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt? Die aktuelle Rechtsprechung zeigt deutlich: Nicht jede optische Beeinträchtigung ist ein Mangel im Sinne des § 536 BGB. 

Das AG München führt aus, dass Kondenswasserflecken keinen Mietmangel darstellt. Im Fall vor dem Amtsgericht München hatten Mieter ihre Miete um 5 % gemindert, weil sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und dunkle Verfärbungen im Parkett entstanden waren. Die Vermieterin widersprach und verlangte den rückständigen Mietzins. Das Gericht entschied zugunsten der Vermieterin: Die Verfärbungen seien rein optischer Natur und würden die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht beeinträchtigen. Eine Mietminderung sei daher ausgeschlossen. Auch die bloße Vermutung von Schimmel reiche nicht aus, solange keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen.  

Das Landgericht Hanau (Urteil vom 08.07.2021 – 2 S 140/20) hatte über einen Berufungsfall zu entscheiden, bei dem Mieter schadhafte Stellen im Laminat und eine leichte Aufquellung an der Badezimmertür als Mängel geltend machten. Das Amtsgericht hatte zunächst eine Mietminderung bejaht. Das LG Hanau wies dann die Berufung zurück: Die behaupteten Mängel seien optischer Natur und würden die Nutzung der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigen. Selbst die nachgereichten Fotos konnten das Gericht nicht überzeugen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine Mietminderung nur bei funktionalen Einschränkungen gerechtfertigt ist.

Im jüngsten Urteil vom 19.02.2025 entschied das Amtsgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 19.02.2025 – 33050 C 204/24), dass ein handtellergroßer Feuchtigkeitsfleck an der Wand keinen Mangel darstellt. Der Mieter hatte eine Mietminderung geltend gemacht, obwohl keine Beeinträchtigung der Nutzung oder Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden vorlagen. Das Gericht stellte klar, dass optische Beeinträchtigungen ohne funktionale Einschränkungen weder eine Mietminderung noch einen Anspruch auf Mängelbeseitigung begründen.  
Als Fazit gilt: Optische Beeinträchtigungen sind in der Regel kein Mangel der Mietsache, solange sie die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigen. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Erheblichkeit eines Mangels.