Die Mietpreisbremse im laufenden Mietverhältnis: Was gilt?

Gem. § 556 d Abs. 1 BGB darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrages über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.  Für Hessen gilt der angespannte Wohnungsmarkt und es wurde eine entsprechende Mieterschutzverordnung erlassen.  Während der Laufzeit der Verordnung gilt die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet von Frankfurt am Main sowie in weiteren 48 Städten und Gemeinden. Sie gilt nur für Wohnraummietverträge oder Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 28.06.2019 abgeschlossen wurden.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten jedoch nicht, wenn der Mieter einer Mieterhöhung seines Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses zustimmt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28.09.2022 entschieden (Az. VIII ZR 300/21).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Das Mietverhältnis über eine Wohnung lag in einem angespannten Wohnungsmarkt, so dass die Mietpreisbremse grundsätzlich Anwendung fand. Während des laufenden Mietverhältnisses verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung und die Mieter stimmten dieser Mieterhöhung zu. Später machten die Mieter geltend, dass die Mieterhöhung gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) verstoße und verlangten die Rückerstattung der über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete.

Die Klage der Mieter blieb erfolglos. Mit der Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung kommt eine nachträgliche Vereinbarung über die Miethöhe zustande und der erhöhte Betrag wird als Miete geschuldet. Unerheblich ist dabei, dass eventuell die früher geschuldete Ursprungsmiete über der Mietpreisbremse lag. Mit der Zustimmung zur Mieterhöhung erkenne der Mieter den erhöhten Betrag als ab diesem Zeitpunkt geltende Miete an und könne sich grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei, so der BGH. Die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB sind nach ihrem Wortlaut und auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen über die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses anwendbar.

Ebenso besteht keine Regelungslücke, die eine analoge Anwendung erfordert, da der Mieter – anders als bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses – in einem bestehenden Mietverhältnis das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen und die Zustimmung verweigern kann, ohne die Befürchtung zu haben, sein Mietverhältnis zu gefährden. Insbesondere sind bei einer Mieterhöhung die Ortsüblichkeit der Mieten sowie die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Dies stellt einen ausreichenden Schutz für den Mieter eines bestehenden Mietverhältnisses dar. Auch eine Beschränkung im Einzelfall komme vorliegend nicht in Betracht. So gibt es laut dem BGH im zu entscheidenden Fall keine Anhaltspunkte, dass der Vermieter die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt angestrebt habe, um die Regelungen der Mietpreisbremse bewusst zu umgehen. Eine Rechtsberatung ist aber in jedem Fall zu empfehlen.