Immobilienverkauf – Spekulationsteuer vermeiden

Die Spekulationsteuer ist eine Steuer, die unter Umständen beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien anfallen kann. Sie betrifft Eigentümer, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb Haus oder Wohnung wieder verkaufen. Doch es gibt verschiedene Optionen, die Spekulationsteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren.

Mit der Spekulationsteuer werden Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien besteuert. Sie wird unabhängig vom Verkaufsgrund erhoben und unterstellt, dass der Verkäufer auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert.

Haltefrist einhalten

Die einfachste Möglichkeit, die Spekulationsteuer zu vermeiden, ist die Haltefrist zu wahren: Vermietet ein Eigentümer seine Immobilie seit mehr als zehn Jahren, kann er diese ohne Abzug der Spekulationsteuer verkaufen. Die Haltefrist beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit Abschluss des Veräußerungsvertrages.

Selbstnutzung

Bewohnt der Eigentümer die Immobilie selbst, entfällt die Spekulationsteuer ebenfalls. Dies gilt allerdings nur für Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Dabei muss das Objekt nicht den gesamten Zeitraum selbst bewohnt werden: Die verkürzte Spekulationsfrist bei privat selbst genutzten Immobilien beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangenen Jahre). Für die Einhaltung der Spekulationsfrist bei Eigennutzung genügt ein zusammenhängender Zeitraum und keine vollen Jahre. Demzufolge ist es etwa möglich, eine im Dezember 2022 erworbene Immobilie von Dezember 2022 bis Januar 2024 selbst bewohnt zu haben und anschließend ohne Spekulationsteuer zu verkaufen. So hat der Verkäufer innerhalb von drei Kalenderjahren nur vielleicht 14 Monate darin gewohnt, muss aber trotzdem keine Spekulationsteuer beim Immobilienverkauf entrichten. Das gilt übrigens auch, wenn die eigenen Kinder einziehen, für die Anspruch auf Kindergeld oder auf einen steuerlichen Freibetrag besteht. Allerdings muss man die Selbstnutzung nachweisen können.

Erbe und Schenkung

Für Erben gilt: Sofern das Haus durch den Voreigentümer vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben abgelaufen. Auch wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung erhalten hat, übernimmt damit die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers. Das bedeutet im Verkaufsfall: Für die Fälligkeit der Spekulationsteuer ist das Kaufdatum des Voreigentümers beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend. Allerdings sollten sich die Beschenkten hinsichtlich der Schenkungsteuer informieren und prüfen, ob der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt.

Spekulationsteuer reduzieren

Die Spekulationsteuer bemisst sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf und dem persönlichen Steuersatz. Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, mindern den zu versteuernden Gewinn und damit die Höhe der Spekulationsteuer. Dazu gehören zum Beispiel Notar- und Maklerkosten, Immobilienbewertungskosten oder Fahrtkosten für Besichtigungen. Auch Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen lassen sich unter gewissen Voraussetzungen absetzen. Darüber hinaus können Eigentümer Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften desselben Abrechnungsjahres bei der Besteuerung des Spekulationsgewinnes geltend machen.

Spekulationsteuer bei unbebauten Grundstücken

Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus offensichtlichen Gründen ausgeschlossen. Daher gilt diese Ausnahmeregelung einem Urteil des Bundesfinanzhofs zufolge aus dem Jahr 2011 (IX R 48/10) nicht für die Nutzung von unbebauten Grundstücken. Hieraus folgt, dass die Spekulationsteuer für ein unbebautes Grundstück stets entrichtet werden muss, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist.

Praxistipp

Eigene Wohnzwecke können auch vorliegen, wenn ein dem Eigentümer gegenüber Unterhaltsberechtigter den Wohnraum nutzt. Dies hat aber Grenzen, wie zwei Beispiele aus der jüngeren Rechtsprechung zeigen:

Ein Ehepaar mit einem 2007 geborenen Sohn erwirbt 2008 ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung. 2015 zieht der Ehemann aus. Er veräußert der Ehefrau 2017 seinen Miteigentumsanteil. Die Steuerfalle schnappt hier zu, denn es haben Anschaffung und Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist stattgefunden. Auch die mittelbare Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Sohn hilft dem Ehemann hier nicht, da der Sohn mit der Mutter, nicht aber mehr mit dem Vater eine häusliche Gemeinschaft bildet. Die mietfreie Nutzung durch die Ehefrau ist als Unterhaltsleistung an die geschiedene Ehefrau ebenfalls nicht relevant (Urteil des Bundesfinanzhofes vom 14. Februar 2023, IX R 11/21).

Ein Ehepaar erwirbt 2009 zu jeweils hälftigem Miteigentum eine Eigentumswohnung. Diese Wohnung wird unentgeltlich der Mutter überlassen. Nach deren Tod im Jahr 2016 verkaufen die Eheleute die Wohnung mit Veräußerungsgewinn. Der Bundesfinanzhof lehnt eine steuerbefreiende mittelbare Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die Nutzung der (Schwieger)Mutter ab. Es bestehe ihr gegenüber keine Unterhaltspflicht (Urteil des Bundesfinanzhofes vom 14. November 2023, IX R 13/23).