Umwandlung in Teileigentum: Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Mit Urteil vom 21.05.2025 (VIII ZR 201/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Mietern auch dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen kann, wenn anstelle von Wohnungseigentum sogenanntes Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird. Damit weitet der BGH den Anwendungsbereich des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB im Wege der Analogie aus und stärkt den Mieterschutz bei Umwandlungen. 

Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Büros, Läden, Praxisräume) in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Es unterscheidet sich vom Wohnungseigentum lediglich durch die Zweckbestimmung der Räume. Wird jedoch Teileigentum faktisch zu Wohnzwecken genutzt, kann dies rechtlich relevante Folgen haben – wie das vorliegende Urteil zeigt. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter – ein Testamentsvollstrecker – an einer vermieteten Einheit in einem Mehrparteienhaus Teileigentum begründet und diese später im Paket mit weiteren Einheiten an eine GmbH verkauft. Der Mieter machte geltend, ihm sei ein Vorkaufsrecht vorenthalten worden, und verlangte Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem späteren Weiterverkaufspreis. 

Der BGH verneinte einen Schadensersatzanspruch, stellte jedoch klar: Auch bei der Begründung von Teileigentum, das faktisch zu Wohnzwecken genutzt wird, ist § 577 BGB analog anzuwenden. Entscheidend sei der Schutzzweck der Norm – nämlich die Verhinderung spekulativer Umwandlungen zulasten von Mietern. Die gesetzliche Ausschlussfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB i.V.m. § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB) wurde vom Kläger indes nicht gewahrt, weshalb das Recht erloschen war. 

Für Vermieter bedeutet das Urteil: Wer vermietete Räume in Teileigentum umwandelt und veräußert, muss mit einem Vorkaufsrecht des Mieters rechnen – unabhängig von der formellen Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum. Eine rechtzeitige und formgerechte Information des Mieters ist unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.