Barkaution oder Bürgschaft: Was müssen Vermieter bei Verzug wissen?

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 11.03.2013 kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nur bei Verzug des Mieters mit der Zahlung von zwei Monatsmieten kündigen, sondern auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung einer vereinbarten Barkaution mit einem Betrag in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Vor der Kündigung muss der Vermieter weder eine Frist zur Abhilfe setzen noch eine Abmahnung aussprechen (§ 569 Abs. 2a BGB). Doch was passiert, wenn der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht in Form einer Barkaution, sondern in Form einer Bankbürgschaft – schuldig bleibt? Darf der Vermieter in einem solchen Fall das Mietverhältnis auch fristlos kündigen?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) entschieden und damit eine bislang umstrittene Rechtsfrage geklärt. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter sich im Mietvertrag verpflichtet, eine Kaution in Höhe von 4.400 Euro in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu leisten. Trotz mehrfacher Aufforderung unterblieb die Leistung der Bürgschaft. Der Vermieter erklärte daraufhin die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB und erhob Räumungsklage. Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter recht, doch der BGH entschied anders.

Die neu eingeführte Vorschrift wurde eingeführt, um Vermieter vor Mietern zu schützen, die bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ihre Pflichten nicht erfüllen und dadurch ein erhöhtes Ausfallrisiko darstellen. Der BGH stellte aber nun klar: Eine Bankbürgschaft fällt nicht unter den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 2a BGB. Der Kündigungstatbestand setzt eine Geldleistung voraus – also eine Barkaution oder eine Einzahlung auf ein Kautionskonto. Andere Formen der Sicherheitsleistung, wie Bürgschaften oder verpfändete Sparbücher, sind nicht erfasst.

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Einschränkung ihrer Kündigungsrechte. Ein Verzug mit einer nicht in bar zu erbringende Sicherheitsleistung berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Allerdings bleibt die Möglichkeit einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB bestehen. Diese setzt jedoch eine erhebliche Pflichtverletzung und eine Interessenabwägung im Einzelfall voraus. Der Vermieter muss darlegen, warum die Nichtleistung der Sicherheit eine derart gravierende Vertragsverletzung darstellt, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Diese Rechtsprechung stellt für den Vermieter ein weiteres Argument für die Vereinbarung einer Barkaution anstelle einer Bürgschaft dar.