Messfehler

Verträge mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer

Mit Urteil vom 20. Januar 2025 (19 U 2746/24) hat das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden, dass Verträge einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit Messdienstleistern regelmäßig auch zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer wirken. Damit können Eigentümer selbst Schadensersatz verlangen, wenn Messfehler vorliegen.

Entsprechend dem Urteil kann jeder Wohnungseigentümer unmittelbar gegen die Messfirma vorgehen, wenn er durch fehlerhafte Ablesungen oder falsche Abrechnungen finanziellen Schaden erleidet.

Die teilweise in der Literatur diskutierte „Drittschadensliquidation“ greift hier nicht, da diese nur Anwendung findet, wenn Anspruchsberechtigter und Geschädigter nicht identisch sind; der Anspruch steht also jemand anderem zu als dem, der den Schaden erlitten hat. Die Drittschadensliquidation verschiebt dann im Ergebnis den fremden Schaden zum Anspruchsinhaber. Beim Vertrag mit Schutzwirkung erhält der betroffene Dritte dagegen einen eigenen vertraglichen Anspruch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Linie des OLG München bereits in anderen wohnungseigentumsrechtlichen Konstellationen bestätigt. So entschieden die Richter, dass Handwerker oder Architekten, die der Verwalter im Namen der Gemeinschaft beauftragt, nicht Erfüllungsgehilfen der GdWE sind. Kommt es zu Schäden am Sondereigentum, können die betroffenen Wohnungseigentümer die beauftragten Unternehmer daher direkt selbst auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Grundlage ist der jeweilige Werkvertrag, der (ebenfalls) als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer wirkt (Urteil vom 8. Juni 2018 – V ZR 125/17). Gleiches gilt für die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten, etwa bei Baumkontrollen. Verletzt der beauftragte Dritte schuldhaft seine Pflichten, können ihn Wohnungseigentümer direkt in Anspruch nehmen, weil auch dieser Vertrag Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 43/19). Das OLG München überträgt diese Grundsätze nun ausdrücklich auch auf Mess- und Abrechnungsverträge.

Praktische Bedeutung für Eigentümer
Fehler bei Abrechnungen sind keine Seltenheit. Defekte Wärmemengenzähler, falsch zugeordnete Heizkostenverteiler oder unzutreffend übertragene Ablesedaten führen leicht zu Nachteilen. Ohne eigenen Direktanspruch müssten Wohnungseigentümer zunächst die Verwaltung auffordern, gegen die Messfirma tätig zu werden. Erst wenn der Verwalter im Namen der Gemeinschaft Ansprüche erhebt, könnte ein Schaden belangt werden.

Messeinrichtungen sind unverzichtbar für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, bei zentraler Warmwasserversorgung und Fernwärme sowie zunehmend für energetische Sanierungen und Förderprogramme. Neu ist zudem, dass in vielen Abrechnungen, sofern entsprechend beauftragt, auch die Verteilung der CO₂-Kosten ausgewiesen wird. Gerade bei der Ausweisung der CO₂-Kosten sollten Wohnungseigentümer daher die Abrechnung besonders sorgfältig überprüfen, da hier vermehrt Fehler auftreten können. Der Direktanspruch verleiht den einzelnen Wohnungseigentümern einen deutlichen Vorteil, weil sie nicht mehr allein von der Initiative der Gemeinschaft oder des Verwalters abhängig sind. Zugleich nimmt es Druck von den Verwaltern, die ohnehin durch eine Vielzahl gesetzlicher Pflichten, Personalengpässe und administrative Aufgaben stark belastet sind. Wohnungseigentümer können ihre Interessen bezüglich einer Abrechnungskorrektur unmittelbar selbst durchsetzen. Wichtig ist außerdem der Blick auf das Mietverhältnis: Wohnungseigentümer haben ihren Mietern gegenüber eigene Pflichten zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Verzögerungen oder Fehler auf Gemeinschaftsebene können sich unmittelbar auf das Verhältnis zu den Mietern auswirken. Der Direktanspruch sichert daher die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümer auch gegenüber ihren Mietern, weil sie Abrechnungskorrekturen und Rückforderungen eigenständig durchsetzen können.