Darf ein Eigentümer bei einer verwalterlosen WEG eine Versammlung einberufen?
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In einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn die Durchführung der Eigentümerversammlung der Bestellung eines Verwalters dienen soll und damit ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. In einer verwalter- sowie verwaltungsbeiratslosen Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer klageweise gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einberufung der Versammlung gerichtlich ermächtigen lassen. Einer Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es hierzu nicht. So urteilte das AG Nürnberg in seiner Entscheidung vom 05.11.2024 - 16 C 1668/24 WEG.
In dem Sachverhalt hatte ein Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung und Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Wahl und Bestellung eines Verwalters und zum Abschluss eines Verwaltervertrags begehrt. Die WEG war verwalterlos, ein Verwaltungsbeirat war nicht bestellt.
Die Beschlussersetzungsklage ist das probate Mittel, um einen Stillstand in der WEG zu verhindern, wenn ein gerichtlich bereits ermächtigter Einberufungsvertreter durch eine konsequente Weigerung, von seiner Ermächtigung Gebrauch zu machen, eine verwalterlose Eigentümergemeinschaft faktisch vollständig blockiert. Auch bei verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaften kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Wege des Selbsthilferechts nicht ohne Weiteres eine Eigentümerversammlung einberufen, sondern er benötigt eine Ermächtigung. Grundsätzlich geht mit dem verwalterlosen Zustand eine Gefährdung der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einher, weshalb ein Wohnungseigentümer – auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durch eine Regelungsverfügung – antragsgemäß gerichtlich zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zu ermächtigen ist.
Henry Naporra, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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