Die Indexmieterhöhung ist auch bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berücksichtigen
Die sogenannte Mietpreisbremse ist nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist eine später erklärte Indexmieterhöhung wirksam.
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 - 123 C 77/22
Die Parteien stritten um Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete. Der Kläger ist ein Rechtsdienstleister der aufgrund Abtretung Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse für Mieter geltend macht. Vertraglich vereinbart war eine sogenannte Indexmiete. Der Dienstleiter rügte für die Mieter gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Mit seiner Klage verfolgte der Mieter die Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche weiter.
Das Amtsgericht gab der Klage nahezu vollumfänglich statt, da die Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse auch begründet waren. Unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019, der nach Ansicht des erkennenden Gerichts jedenfalls als "einfacher Mietspiegel" zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann, hat der Vermieter ohne Rechtsgrund eine überhöhte Miete von den Mietern erlangt. Entgegen der Ansicht der Mieterpartei ist aber die vertraglich vereinbarte Indexmieterhöhung bei der zulässigen Miethöhe zu berücksichtigen. Denn § 557a Abs. 4 BGB sieht ausdrücklich vor, dass die §§ 556 bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden sind.
Praxistipp
Für Vermieter gibt dieses Urteil eine gewisse Sicherheit, da eine gegebenenfalls überhöhte Miete nicht die vereinbarte Indexmiete rechtlich angreift, so dass entsprechende Mieterhöhungen grundsätzlich möglich bleiben. Da die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bei der Indexmiete nicht greifen, sind somit auch Mieterhöhungen oberhalb von 15% in drei Jahren über der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Angesichts der in der jüngsten Vergangenheit ganz massiv angestiegenen Inflationsrate sind insoweit auch durchaus erhebliche Mieterhöhungen und damit auch Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtlich möglich. Die Grenze kann insoweit nur der Mietwucher sein.
Henry Naporra, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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