Übergabeprotokolle werden oft als lästige Formsache abgetan. Urteile zeigen aber immer wieder das Gegenteil: Richtig eingesetzt, sind sie ein machtvolles Instrument. Wenn die Mietparteien um Beschädigungen der Wohnung streiten, kann das Übergabe- sowie das Rückgabeprotokoll eine gewichtige Rolle spielen. Liegt etwa ein bei Beginn des Mieterverhältnisses von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll vor, in dem die Wohnung bei Einzug als mangelfrei dokumentiert war, gilt dies alsnegatives Schuldanerkenntnis. Damit stehtfest: Die Mietsache war zu Beginn des Mietverhältnisses vertragsgemäß und mangelfrei.
Mieter können dann nicht mehr behaupten, dass Alt-Schäden bei der Übergabe bestanden hätten. In einem vom AG Singenzu entscheidenden Fallenthielt das Protokoll den klaren Hinweis, dass alle Positionen, zu denen nichts eingetragen ist, als „ordnungsgemäß und ohne Mängel übernommen bzw. übergeben“ gelten. Bei Auszug wurde der nun deutlich beschädigte Boden im Rückgabeprotokoll festgehalten – mit Formulierung und Unterschrift des Mieters. Die Mieter waren letztlich für die Beschädigungen am Fußboden schadensersatzpflichtig. Für Vermieter bedeutet das: Ein lückenhaftes, unzutreffendes oder unbedacht unterschriebenes Protokoll kann Ansprüche vernichten – oder zu unbeabsichtigten Haftungsrisiken führen.
Gerade weil Übergabeprotokolle im Mietrecht weder vorgeschrieben noch rechtlich eindeutig typisiert sind, kommt es auf jedes Wort und jede Formulierung an. Aus praktischer Sicht ist daher dringend zu empfehlen, die Erstellung eines von allen Beteiligten zu unterzeichnenden Protokolls lediglich dann in Betracht zu ziehen, wenn die vollständige und zutreffende Feststellung des Zustands der Mietsache gewährleistet werden kann. Bevor Sie das nächste Übergabe- oder Rückgabeprotokoll einsetzen, lohnt sich der fachkundige Blick. Genau hier sollten Vermieter gezielt ansetzen: Welche Formulierungen sichern die vermieterfreundliche Wirkung? Wie wird mit verdeckten Mängeln umgegangen? Wie dokumentiert man Schäden so, dass sie im Prozess „tragen“? Anstatt auf zufällige Internet-Muster zu vertrauen, empfiehlt es sich, auf die Erfahrung einer starken Interessenvertretung zurückzugreifen.
Niklas Graf, Rechtsanwalt bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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