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Recht & Steuern
Feuchtigkeitsschäden
Altbau mit feuchter Souterrain-Wohnung ist mangelhaft
Muss der Verkäufer einer Wohnung den Käufer über das gesamte Ausmaß von Feuchtigkeitsschäden aufklären? Darüber entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 21. Juni 2024 (V ZR 79/23).
In diesem konkreten Fall geht es um einen Verkauf von Souterrain-Wohnungen in einem Altbau. Die Wohnungen beziehungsweise das Gebäude waren im Lauf der Zeit mehrfach aufgrund von Feuchtigkeit saniert worden. Kurz vor dem Verkauf im Jahr 2018 stellte eine Fachfirma mehrere Mängel und sanierungsbedürftige Umstände am Gebäude fest. In einem Makler-Exposé wurden die Wohnungen als „im Jahr 1999 kernsaniert“ bezeichnet – dies bezog sich also auf die Sanierungsmaßnahmen vor der Expertise der Fachfirma.
Feuchtigkeitsschäden waren bekannt
Im notariellen Kaufvertrag war korrekterweise angegeben, dass der Käufer in Anwesenheit eines Architekten die Wohnung vorab mehrfach besichtigt und Kenntnis der Lage und des Baujahrs des Gebäudes sowie eines Feuchtigkeitsschadens in einer Außenwand erhalten hatte. Weiterhin verwies der Vertrag auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung, in dem die Kostentragungspflicht für Sanierungsarbeiten zulasten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung geht.
Die Wohnungskäufer verlangten nun von den Verkäufern den Ersatz der ihnen entstandenen Kosten, da sie nach aufwendigen Sanierungsarbeiten zur Beseitigung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden erst rund ein Jahr später als geplant einziehen konnten. Die Vorinstanzen wiesen diese Klage jeweils ab, nun hatte der BGH die Sache zu entscheiden.
Schadenersatzanspruch scheidet nicht aus
Die Entscheidung: Der BGH widersprach den Argumenten der vorherigen Instanzen und hob das Berufungsurteil, namentlich die Klageabweisung, auf. "Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist“, so die Richter.
Zwar enthielt der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss. Dass die Verkäufer die Mangelhaftigkeit der Wohnungen in diesem Fall arglistig verschwiegen haben, ist laut BGH jedenfalls nicht auszuschließen. Denn ein arglistiges Verschweigen könne auch vorliegen, wenn der wahre Umfang der zu offenbarenden Tatsache bagatellisiert werde. Die selektiven Hinweise im Exposé und Kaufvertrag auf nur vereinzelte Feuchtigkeitsschäden seien zumindest geeignet, beim Käufer den Eindruck zu erwecken, der Rest der Wohnung sei trocken, so die Karlsruher Richter.
Instandhaltung ist Aufgabe der GdWE
Außerdem fügte der BGH in seinem Urteil hinzu, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung über die Kostentragungspflicht für Sanierungsarbeiten mangels Beschlusskompetenz zweifelsfrei nichtig sei. Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sei Aufgabe der Gemeinschaft. Der BGH hat die Sache damit an die vorherige Instanz zurückverwiesen, die nun weitere Feststellungen treffen und den neuen Maßstab des BGH bei seiner Entscheidung berücksichtigen muss.