Steuerliche Bewertung von Eigentumswohnungen bei Erbschaft und Schenkung

Vergleichspreise sind maßgeblich

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11. März 2026 (II R 6/23) die Anfechtbarkeit der von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise eingeschränkt. Diese sind demnach für Immobilien grundsätzlich maßgebend und von der Finanzverwaltung sowie den Steuerpflichtigen bei der Grundstücksbewertung für die Erbschaft- und Schenkungssteuer heranzuziehen. Damit bestätigt der BFH eine langjährige Linie seiner Rechtsprechung.

Die finanzgerichtliche Kontrolle der Vergleichspreise beschränkt sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn solche erkennbar werden, muss das Finanzgericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären. Im verhandelten Fall ging es um die Bewertung einer Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte deren Wert auf Basis von 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses auf 186.000 Euro festgestellt. Dieses sogenannte Vergleichswertverfahren ist das vorgesehene Verfahren für die Bewertung einer Eigentumswohnung bei Erbschaft- und Schenkungssteuer. Grundlage dafür sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise, hergeleitet überwiegend aus Verkäufen ähnlicher Objekte.

Die Erben kritisierten vor allem die Auswahl der Vergleichswohnungen und die Berechnung des Durchschnittswertes. Nach Ansicht der Richter ist der im Gesetz ausdrücklich angeordnete Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise rechtsstaatlich unbedenklich. Die Gutachterausschüsse verfügen über eine besondere Sach- und Fachkenntnis, über eine größere Ortsnähe und über eine besondere Kompetenz bei der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung. Es handelt sich um staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage errichtet und als selbstständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind.

Fazit

Das Urteil stärkt die Bedeutung der Preisfestlegungen durch Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungssteuer in dem für Eigentumswohnungen maßgeblichen Vergleichswertverfahren und reiht sich damit in ähnliche frühere Urteile des BFH ein. Es enthält aber auch Hinweise dazu, wie und in welchem Umfang Erben die Feststellungen der Gutachterausschüsse rechtlich überhaupt noch angreifen können. Damit wird aber wohl auch der Rahmen für eigene Gegengutachten zum Beleg eines tatsächlich niedrigeren Wertes enger.