Streit um Treppenhausreinigung: Wen trifft die Beweispflicht?

Viele Vermieter haben die Reinigung der Gemeinschaftsflächen im Wohngebäude an Dienstleister vergeben und vereinbaren im Mietvertrag mit den Mietern die Umlage der anfallenden Kosten als Betriebskosten. Streit kann es geben, wenn Mieter der Meinung sind, dass die Reinigungsarbeiten nicht ordentlich oder nur unvollständig ausgeführt werden.

Das Amtsgericht Elmshorn hatte sich mit so einem Streit im Verfahren 58 C 111/22 auseinanderzusetzen (AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024). Der Vermieter war nach dem Mietvertrag zur Umlage der Betriebskosten inklusive Gebäudereinigungskosten berechtigt. Der Vermieter ließ die Treppenhausreinigung im Jahre 2021 durch Fegen und Wischen der Flure ohne Aufnahme der Fußmatten durchführen. Eine Reinigung der Fensterbänke und des Treppenhandlaufs erfolgte nicht. In der Betriebskostenabrechnung stellte der Vermieter die angefallenen Kosten für die Reinigung in Höhe von 116,74 EUR ein. Der Mieter bezahlte die in der Abrechnung ausgewiesene Nachforderung unter Abzug der Kosten für die Treppenhausreinigung. Der Mieter berief sich darauf, dass die Treppenausreinigung unzureichend erfolgt sei und die in Ansatz gebrachten Kosten daher zu hoch seien. Der Mieter war der Meinung, dass das Aufnehmen der Fußmatten und die Reinigung der Treppenhandläufe zur sachgerechten Reinigung dazugehören. Da diese Arbeiten nicht ausgeführt worden waren, wollte er die Forderung so nicht zahlen. Der Vermieter hatte die geforderten Arbeiten vertraglich nicht mit der Reinigungsfirma vereinbart, sie gehörten damit nicht zum Leistungsumfang. Da der Mieter auch nach Mahnung nicht zahlte, erhob der Vermieter Klage.

Das Amtsgericht Elmshorn entschied, dass der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zahlung der Kosten der Treppenhausreinigung aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr hat. Das Gericht verwies darauf, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, den Mietern auch die Gemeinschaftsflächen, zu denen auch Flure und Treppenhaus gehören, in einem ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung zu stellen. Der Mieter, der eine mangelhafte Leistungsausführung reklamiert, macht einen Wirtschaftlichkeitseinwand und damit einen Schadensersatzanspruch geltend. Für die behauptete Pflichtverletzung der nicht ordnungsgemäßen Treppenhausreinigung sind die Mieter daher vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet. Für die Praxis bedeutet dies, dass Mieter mit pauschalen Einwendungen bezüglich der nicht sachgerechten Treppenhausreinigung sowie der Unangemessenheit der Kosten derselben zu Recht zurückgewiesen werden.