Sanierungsmaßnahmen und Steuer

Sanierung steuerlich richtig geltend machen

Ob die Aufwendungen für eine Sanierungsmaßnahme sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder ob sie über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden müssen, kann wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied ausmachen. Die Abgrenzung zwischen den sofort abziehbaren Instandhaltungskosten und den nur über die gesamte Lebensdauer der Immobilie abzuschreibenden Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten ist daher häufig Gegenstand von Streit mit dem Finanzamt.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hatte zuletzt im Jahr 2003 ein umfassendes Schreiben mit Auslegungen und Fallbeispielen zu diesem Thema veröffentlicht. Seitdem sind zahlreiche höchstrichterliche Urteile ergangen. Diese wurden in einem neuen BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 veröffentlicht. Darin ist die praktische Umsetzung von Auslegungsfragen zum geltenden Recht enthalten, auf die sich die Finanzverwaltungen aller Bundesländer geeinigt haben.

Energetische Sanierungen können sofort abziehbar sein
Positiv aus der Sicht sanierungswilliger Eigentümer: Das Schreiben enthält die Klarstellung, dass energetisch relevante Maßnahmen wie Heizungstausch und Isolierglasfenster nicht automatisch zu einem Ausschluss der sofortigen Abziehbarkeit als Werbungskosten führen. In diesem Zusammenhang wurde auch geregelt, dass der Einbau von Solarthermie zur Brauchwassererwärmung nicht zu einer Versagung des Sofortabzugs von Werbungskosten führt. Die Nutzung von Solaranlagen in anderem Zusammenhang wurde aber bisher leider nicht steuerbegünstigend in diesem neuen Schreiben berücksichtigt.

Steuerfalle „Sanierung auf Raten“
Wird eine Sanierung über mehrere Jahre gestreckt, droht die Steuerfalle „Sanierung auf Raten“: Das Finanzamt geht dann nicht von Instandhaltung, sondern von Herstellungskosten aus und versagt die sofortige Abziehbarkeit von Werbungskosten. Der Betrachtungszeitraum für die infrage kommenden Sanierungsmaßnahmen wurde laut dem neuen BMF-Schreiben von fünf auf drei Jahre verkürzt. Eine Entwicklung in die richtige Richtung, auch wenn sich Haus & Grund Deutschland weiter für eine Abschaffung dieser Steuerfalle einsetzen wird.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Ähnliches gilt für die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese gesetzliche Regelung bestraft Eigentümer, die nach Erwerb einer Immobilie zu schnell zu viel sanieren. Ihre Aufwendungen werden als Anschaffungskosten und damit nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten gewertet, wenn die Grenze von 15 Prozent des Kaufpreises innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb überschritten wird. Das BMF-Schreiben regelt in einer für Normalbürger kaum noch nachvollziehbaren Komplexität, in welchen Fällen diese Steuerfalle zuschnappt. Dies zwingt den sanierenden Eigentümer weiterhin dazu, genau nachzuhalten, wann welche Maßnahme durchgeführt wird. Denn nicht nur die Art der Maßnahme, sondern auch der Zeitraum, in dem saniert wird, sowie die Höhe der Kosten können sich auf die Frage der steuerlichen Abziehbarkeit massiv auswirken.

Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 finden Sie unter:
hausund.co/4dD2eSo

Fazit

„Vor einer größeren Sanierung sind immer die steuerlichen Konsequenzen mitzubedenken, damit die Sanierung nicht zur Steuerfalle wird. Haus & Grund Deutschland setzt sich weiter vehement für die Abschaffung steuerlich benachteiligender Konstruktionen wie anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Sanierung auf Raten ein, die dem sanierenden Eigentümer den Werbungskosten-Sofortabzug verbauen und damit seinen finanziellen Spielraum einschränken.“