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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Mietrecht
Keine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsanspruch
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Vermietender Wohnungseigentümer haftet für Mieter
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt vor, dass Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen wollen, hierfür eine Gestattung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) benötigen. Wird ohne einen solchen Gestattungsbeschluss gebaut, kann die Gemeinschaft nach § 1004 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den Rückbau verlangen.
In seinem Urteil vom 21. März 2025 (V ZR 1/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass vermietende Wohnungseigentümer hierbei unter Umständen auch für nicht gestattete bauliche Maßnahmen ihrer Mieter haften. Dies soll den Richtern zufolge zum einen immer dann der Fall sein, wenn der Wohnungseigentümer seinerseits dem Mieter die bauliche Veränderung trotz fehlender Gestattung der Gemeinschaft erlaubt hat. Aber auch wenn er mit entsprechenden Maßnahmen des Mieters aufgrund der geplanten Nutzung hätte rechnen müssen und diesen nicht auf die erforderliche vorangehende Gestattung durch die Gemeinschaft hingewiesen hat, haftet der Eigentümer. Gleiches gilt, wenn er gegen entsprechende Veränderungen nicht vorgeht, obwohl er von diesen Kenntnis erlangt hat.
Der Umbau
Der Pächter einer Gewerbeeinheit in einer GdWE wollte das ehemalige Restaurant in eine Shisha-Bar umwandeln und riss hierfür eine tragende Wand ein. In der Folge entstanden in darüberliegenden Wohnungen und im Treppenhaus Haar- und Setzrisse. Später wurden noch die Deckenplatte zwischen Keller und Gewerbeeinheit sowie die Fassade durchbohrt, um eine Lüftungsanlage, Kabel und Abwasserleitungen zu verlegen. Obwohl der Verwalter dem Pächter mehrfach die Bauarbeiten untersagte, setzte dieser den Umbau stets nach kurzen Unterbrechungen fort und eröffnete im Anschluss die Shisha-Bar. Die Gemeinschaft verlangte nun von der Eigentümerin den Rückbau.
Die Haftung der Eigentümerin
Die BGH-Richter bekräftigten, dass bauliche Veränderungen, die weder beschlossen noch durch Beschluss gestattet worden sind, eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung darstellen. Insoweit kann die Gemeinschaft nach § 1004 BGB sowohl ein Unterlassen als auch eine Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes, also den Rückbau, verlangen.
Diese Ansprüche lassen sich hier auch gegen die Eigentümerin geltend machen, weil ihr die Beeinträchtigungen zugeordnet werden können. Denn die Eigentümerin wusste von den durchgeführten Maßnahmen des Pächters und schritt dennoch nicht ein. Ihre Bemühungen, ein Einvernehmen mit den übrigen Eigentümern zu erzielen, reichten nicht aus, um ihre Haftung auszuschließen. Der Eigentümerin hilft ebenfalls nicht, dass ihr womöglich ein Anspruch auf Gestattung der Baumaßnahme zusteht. Diesem Anspruch kann einem Beseitigungsanspruch nicht entgegengehalten werden. Denn anderenfalls würde der vom Gesetzgeber gewollte Beschlusszwang umgangen, mit dem sichergestellt werden soll, dass die Eigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert sind.
Tipp
Eigentümer sollten darauf achten, welche Umbauten ihre Mieter oder Pächter durchführen, und im Zweifel unterbinden, bis eine entsprechende Beschlussfassung erfolgt ist. Anderenfalls haften Sie gegenüber der Gemeinschaft.