Grunderwerbsteuer: So wird der Immobilienkauf günstiger

Die Immobilienpreise ziehen vielerorts wieder an – und damit auch die Kaufnebenkosten, allen voran die Grunderwerbsteuer. Was viele nicht wissen: Diese Nebenkosten lassen sich mit legalen Gestaltungsmöglichkeiten spürbar reduzieren. Wer frühzeitig plant und Verträge klug strukturiert, kann beim Immobilienkauf mehrere Tausend Euro sparen.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie grundsätzlich auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude erhoben. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und macht damit einen spürbaren Teil der Kaufnebenkosten aus.

Berechnet wird die Steuer grundsätzlich auf Basis des im notariellen Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises – also auf den Anteil, der auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude entfällt. Das bedeutet: Alles, was als Kaufpreis für die Immobilie selbst gilt, ist steuerpflichtig.

Bewegliches Inventar herausrechnen
Ein häufig genutzter und rechtlich zulässiger Ansatz ist es, bewegliche Gegenstände separat im Kaufvertrag auszuweisen. Dazu zählen etwa Einbauküchen, freistehende Schränke, Kaminöfen, Saunen, Markisen, Gartenhäuser oder Gartenmöbel, soweit sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Nur der Teil des Kaufpreises, der auf Grundstück und Gebäude entfällt, unterliegt der Grunderwerbsteuer; gesondert aufgeführtes bewegliches Inventar mindert daher die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass die angesetzten Werte realistisch und nachvollziehbar sein müssen, weil das Finanzamt offensichtliche Überbewertungen korrigieren kann. In der Regel gelten Anteile für Inventar von bis zu etwa 10 bis 15 Prozent des Gesamtkaufpreises als unauffällig, doch gibt es hierfür keinen starren gesetzlichen Grenzwert. Käufer sollten entsprechende Aufstellungen durch Belege wie Rechnungen oder Gutachten untermauern, um etwaige Diskussionen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden.

Vertragssumme sauber strukturieren
Nicht nur die Aufteilung zwischen Inventar und Immobilie, sondern auch die genaue Strukturierung des Kaufpreises im notariellen Vertrag ist wichtig. Werden beispielsweise Nebenleistungen wie Maklerprovisionen, bestimmte Erschließungskosten oder Ablösebeträge für Mieten in den Kaufpreis ohne Abgrenzung integriert, so können sie in die steuerliche Bemessungsgrundlage fallen. Eine möglichst transparente und differenzierte Kaufpreisaufstellung verhindert, dass das Finanzamt Positionen der Immobilie zurechnet, die eigentlich nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Gleichzeitig sollten Käufer darauf achten, keine künstlich niedrigen Kaufpreise zu vereinbaren, die offenkundig unter dem Marktwert liegen. In solchen Fällen kann die Finanzverwaltung den Wert der Immobilie schätzen und eine höhere Bemessungsgrundlage ansetzen, was den Steuervorteil zunichtemachen würde. Wer mit marktgerechten Preisen agiert und diese nachvollziehbar begründet, hat deutlich bessere Chancen, dass die Berechnung der Grunderwerbsteuer akzeptiert wird.

Grundstück und Bauvertrag trennen
Bauherren können die Grunderwerbsteuer oft deutlich senken, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag inhaltlich und zeitlich voneinander getrennt abgeschlossen werden. Gelingt diese Trennung, fällt die Steuer nur auf den Preis für das unbebaute Grundstück an, nicht aber auf die späteren Baukosten für das Haus. Bei hohen Baukosten kann dies schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen, insbesondere in Bundesländern mit hohen Steuersätzen.

Wichtig ist dabei, dass kein rechtlicher oder faktischer Zwang besteht, mit einem bestimmten Bauträger zu bauen, und dass die Verträge nicht „aus einem Guss“ erscheinen. In der Praxis wird häufig ein zeitlicher Abstand von mindestens mehreren Monaten zwischen Grundstückskauf und Abschluss des Bauvertrags sowie eine klare Trennung der Vertragspartner empfohlen. Lässt sich der enge Zusammenhang zwischen Grundstück und Bauleistung nicht vermeiden, etwa bei klassischen Bauträger- oder Entwicklermodellen, wird die Grunderwerbsteuer regelmäßig auf den Gesamtpreis für Haus und Grundstück erhoben.

Familieninterne Übertragungen nutzen
In bestimmten Konstellationen kann die Grunderwerbsteuer ganz entfallen, etwa bei Vermögensübertragungen im engsten Familienkreis. Je nach Ausgestaltung sind Schenkungen von Grundstücken unter Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern häufig von der Grunderwerbsteuer befreit, wobei im Gegenzug jedoch erbschaft- und schenkungsteuerliche Regeln zu beachten sind. Auch bei Ehescheidungen oder Erbauseinandersetzungen greifen in vielen Fällen Sonderregelungen, die die Grunderwerbsteuer vermeiden oder begrenzen können.

Wer innerhalb der Familie verkaufen möchte, sollte daher prüfen, ob ein voll entgeltlicher Kaufvertrag oder eher eine teilweise unentgeltliche Übertragung mit Ausgleichszahlungen steuerlich sinnvoller ist. Gerade bei größeren Vermögen können sich die Effekte bei der Grunderwerbsteuer und der Erbschaft- oder Schenkungsteuer erheblich unterscheiden. Ohne fachkundige Begleitung durch Steuerberater oder Notar droht hier schnell eine ungewollte steuerliche Mehrbelastung.

Vermietung und Abschreibung mitdenken
Bei vermieteten Wohnimmobilien lässt sich die gezahlte Grunderwerbsteuer nicht direkt sparen, aber mittelbar über die steuerliche Behandlung kompensieren. Wird die Immobilie zur Einkunftserzielung genutzt, kann die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungsnebenkosten dem Gebäude zugeordnet und über die Jahre abgeschrieben werden. Dadurch mindert sich die steuerpflichtige Mieteinnahme, was die Grunderwerbsteuer langfristig entlastet.

Zu beachten ist, dass diese Abschreibung nur auf den Gebäudeanteil entfällt, weil Grund und Boden steuerlich nicht abnutzbar sind. Eine sorgfältige Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück, etwa mittels eines Gutachtens oder anerkannter Aufteilungsmodelle, ist daher auch unter diesem Gesichtspunkt sinnvoll. Wer frühzeitig steuerliche Beratung einholt, kann die Weichen hier so stellen, dass die Abschreibung später nicht infrage gestellt wird.

Profis ins Boot holen
Käufer sollten deshalb frühzeitig Notar, Steuerberater und gegebenenfalls einen fachkundigen Immobilienexperten einbinden, bevor sie Kaufverträge unterschreiben. Gerade angesichts der teils hohen Grunderwerbsteuersätze kann eine professionelle Gestaltung der Verträge zu einer spürbaren Entlastung führen, ohne dass das Risiko späterer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt steigt. Finanzbeamte prüfen insbesondere auffällig hohe Inventarwerte, enge Verflechtungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauträger oder offenkundig unterpreisige Kaufverträge sehr genau. Werden missbräuchliche Gestaltungen vermutet, können Steuerbescheide korrigiert und gegebenenfalls steuerliche Sanktionen verhängt werden.