Wachstumschancengesetz: Erweiterte Abschreibungsmöglichkeiten

Am 22. März 2024 hat der Bundesrat den Weg für eine befristete Erweiterung der Abschreibungsmöglichkeiten auf Gebäude freigemacht. Das Wachstumschancengesetz, in dem die neuen Regelungen enthalten sind, erweitert für einen begrenzten Zeitraum in Teilen sogar rückwirkend die Abschreibungsmöglichkeiten für den Wohnungsneubau.

Ein „Wohnungsbau-Turbo“ soll die jetzt beschlossene befristete Wiedereinführung einer degressiven Gebäudeabschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) in fallenden Jahresbeträgen sein.

Befristete degressive Abschreibung für Wohngebäude

Es besteht ein Wahlrecht zur Inanspruchnahme der degressiven Gebäudeabschreibung nach § 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz anstatt der linearen Abschreibung nach typisierten Prozentsätzen für Gebäude, mit deren Erstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde beziehungsweise wird. Der Erwerb von nicht selbst hergestellten Gebäuden ist begünstigt, wenn der Kaufvertrag über die Anschaffung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam geschlossen wurde sowie die wirtschaftliche Verfügungsmacht (Übergang Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten) tatsächlich im Jahr der Fertigstellung auf den Erwerber übergeht.

Der AfA-Satz beträgt 5 Prozent des jeweiligen Buch- oder Restwerts des Gebäudes. Im Jahr der Anschaffung oder Erstellung ist die Abschreibung zeitanteilig zu ermitteln. Solange das Wahlrecht zur AfA in fallenden Jahresbeträgen ausgeübt wird, sind darüber hinaus Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig. Jedoch ist jederzeit ein Übergang zur linearen AfA zulässig, wobei sich diese Abschreibung sodann aus dem Restwert des Gebäudes und einem unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz ermittelt. In der Regel wird hierfür von der nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2a des Einkommensteuergesetzes (EStG) typisierten Gesamtnutzungsdauer von 33 Jahren abzüglich des bereits abgelaufenen Abschreibungszeitraumes auszugehen sein, sofern nicht eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Die Regelung gilt auch für Eigentumswohnungen. Sie ist mit Wirkung vom 1. Januar 2023 an in Kraft getreten und ist also rückwirkend bereits für 2023 anwendbar.

Anpassungen der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Die lineare Sonderabschreibung für neugeschaffene Mietwohnungen wurde verlängert. Sie gilt nun auch für Wohnungen, die aufgrund eines vor dem 1. Oktober 2029 (bisher vor dem 1. Januar 2027) gestellten Bauantrages oder einer in diesem Zeitraum abgegebenen Bauanzeige erstellt wurden. Die Baukostenobergrenze von bisher 4.800 Euro wurde auf 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angehoben. Die Höchstgrenze für die Bemessungsgrundlage wurde von bisher maximal 2.500 Euro auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angehoben.

Die Anforderung „Effizienzhaus 40“ bleibt unverändert. Die Neuregelungen treten mit Wirkung vom 1. Januar 2023 in Kraft und sind damit rückwirkend bereits für das Jahr 2023 anwendbar. Sie gelten für Mietwohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 gestellten Bauantrages oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden.

Fazit:

Die Abschreibungsmöglichkeiten sind deutlich erweitert worden. Bei der linearen Sonderabschreibung wurden mit der Anhebung von Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage zudem wirtschaftlichen Realitäten endlich Rechnung getragen. Das war auch bitter nötig, denn schon bei der Einführung der linearen Sonder-AfA waren Baukosten und Bemessungsgrenze viel zu niedrig angesetzt, worauf Haus & Grund Deutschland immer wieder hingewiesen hatte. Die Regelung bleibt heikel, denn bei einer noch so geringen Überschreitung der Anforderungen an die Abschreibung droht der Verlust der gesamten Abschreibungsvorteile und damit die steuerliche Rückabwicklung.

Bei der degressiven AfA werden kleine Privatinvestoren weiterhin vielfach ausgebremst, denn: Nach Aussage aus dem Finanzministerium ist der Dachgeschossausbau, also die Erweiterung bestehender Wohngebäude um neuen Wohnraum, nicht Gegenstand der neuen degressiven Turbo-Abschreibung.

Und auch an die überfällige Abschaffung der anschaffungsnahen Herstellungskosten, also die Deckelung der in den ersten drei Jahren sofort abschreibbaren Investitionskosten einer neu erworbenen Immobilie, hat sich der Gesetzgeber leider immer noch nicht herangetraut. Hier wird Haus & Grund Deutschland weiter den Finger in die Wunde legen.