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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Vertragsstrafen in der Gemeinschaftsordnung
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Strafzahlungen bei Bauverzögerungen
Nach der Entscheidung V ZR 129/24 vom 24. Oktober 2025 des Bundesgerichtshofes (BGH) können Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) in ihrer Gemeinschaftsordnung pauschalierte Strafzahlungen vorsehen. Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) gewährt den Eigentümern weitgehende Gestaltungsfreiheit.
In dem entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung für den Dachausbau geregelt, dass ab Überschreitung einer 15-monatigen Frist für jeden weiteren Monat pauschal 1 Prozent der Bausumme als Strafzahlung für den ausbauberechtigten Eigentümer der Dachwohnung fällig wird. Wegen erheblicher Verzögerungen wurde die Klausel eingeklagt und vom BGH auch auf eine mögliche Herabsetzung nach § 343 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geprüft.
Vertragsstrafe oder vereinsrechtliche Satzungsstrafe?
Zentraler Ausgangspunkt der Entscheidung war die Einordnung der vereinbarten Strafklausel: Handelte es sich um eine echte Vertragsstrafe im zivilrechtlichen Sinne oder um eine vereinsrechtliche Sanktion? Während Satzungs- oder Vereinsstrafen einer förmlichen Beschlussfassung bedürfen, handelt es sich bei einer Vertragsstrafe um eine vertraglich vereinbarte Sanktion im Sinne der §§ 339 ff. BGB.
Ausschlaggebend für die Entscheidung war, dass die Strafe automatisch und ohne Beschluss mit der Bauzeitüberschreitung entstand und nur den ausbauverpflichteten Eigentümer betraf. Begrifflich und systematisch handelt es sich nach Ansicht des BGH damit nicht um eine Verbandsstrafe, sondern um eine Vertragsstrafe. Sie bleibt damit grundsätzlich wirksam, kann aber vom Gericht reduziert werden, wenn sie im Einzelfall unverhältnismäßig hoch ausfällt.
Richterliche Herabsetzung
Entsprechend lautet das Urteil des BGH: Ein überhöhtes „pauschaliertes Bauzeit-Konventionalstrafversprechen“ darf gemäß § 343 BGB richterlich herabgesetzt werden. Der einzelne Eigentümer kann also direkt im Vollstreckungsverfahren oder als Abwehr in der Klageerwiderung beantragen, dass der im Urteil festgesetzte Strafbetrag herabgemindert wird.
Praxisrelevanz und aktueller Kontext
Für GdWE bedeutet die Entscheidung, dass hochpauschalierte Strafklauseln in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung grundsätzlich wirksam bleiben, aber im Streitfall vom Gericht nach Prüfung der Verhältnismäßigkeit korrigiert werden können.
In der Praxis gewinnt dies aktuell besondere Bedeutung: Zahlreiche Bauvorhaben in Deutschland sind aufgrund steigender Baukosten, Materialknappheit, Fachkräftemangel und regulatorischer Hürden ins Stocken geraten. Dauernde Verzögerungen können schnell zu enormen Strafsummen führen. Das BGH-Urteil wirkt diesem Risiko entgegen. Es stellt klar, dass nicht unbegrenzte Vorleistung verlangt werden kann, sondern das Gericht einzelfallgerecht (§ 343 BGB) abwägen kann, ob ein pauschaler Monatsabschlag noch „angemessen“ ist.