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Recht & Steuern
Mietrecht
Modernisierungsmieterhöhung nach Heizungstausch
Neue Heizung, neue Miethöhe
Wer sich von Öl und Gas verabschiedet und zum Beispiel auf eine Wärmepumpe umsteigt oder sein Haus an ein Wärmenetz anschließt, kann prinzipiell die Miete erhöhen. Doch die gesetzlichen Vorgaben sind komplex. Und für den Heizungstausch gelten teilweise abweichende Regelungen gegenüber anderen Modernisierungsmaßnahmen. Wir erklären, welche Vorgaben Vermieter dabei einhalten müssen.
Grundsätzliches vorweg: Erfüllt die neue Heizung die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, so gilt der Heizungstausch als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – und die Miete darf erhöht werden. Dabei gibt es drei Varianten: Mieterhöhung nach § 559 BGB, nach der neuen Variante § 559e BGB oder alternativ nach dem vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB). Letzteres ist aber hinsichtlich der ansatzfähigen Modernisierungskostenhöhe auf 10.000 Euro begrenzt.
Keine Fehler bei der Ankündigung machen
Der erste Schritt, um eine Mieterhöhung durchzuführen, ist die Ankündigung: Egal ob Heizungstausch oder andere Modernisierungsmaßnahme – die Ankündigung muss form- und fristgerecht im Sinne von § 555c Absatz 1 BGB angekündigt werden. Sofern der Vermieter die Modernisierungsankündigung unterlassen hat oder diese Mängel aufweist, kann er seine Mieterhöhungsansprüche nur mit einer sechsmonatigen Verzögerung geltend machen.
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über Art und geplanten Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung einschließlich der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Außerdem muss der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB hinweisen.
Eine wesentliche Vereinfachung enthält § 555c Absatz 3 BGB. Danach können Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte in der Ankündigung Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen.
Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten
Nach der Durchführung der Maßnahme wird die Mieterhöhungserklärung erstellt, in der die genaue Miethöhe berechnet wird. Die Erhöhung gilt dann nach dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung. War die Ankündigung fehlerhaft, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs weitere Monate.
Berechnung der Mieterhöhung
Grundsätzlich kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Allerdings ist die Höhe der Kappungsgrenze zu beachten: Im Falle des Heizungsaustausches darf die monatliche Miete um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Außerdem müssen Vermieter von den Gesamtkosten die Instandhaltungskosten abziehen. Denn nur der Modernisierungsanteil kann prozentual auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Zur Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten ist gemäß § 559 Absatz 2 BGB im Zweifel eine Schätzung ausreichend. Werden Drittmittel (Förderungen) in Anspruch genommen, müssen diese ebenfalls abgezogen werden.
Neue Variante: Mieterhöhung nach Förderung
Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und um den Instanthaltungsanteil bereinigten aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559e BGB). In diesem Fall wird der Instandhaltungsanteil mit 15 Prozent pauschaliert. Diese 15 Prozent werden also von den nach der Förderung verbliebenen Kosten abgezogen. Auch hierbei darf die monatliche Miete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden.
Diese Variante ist insofern vorteilhaft, da man einen Pauschalabzug für Instandhaltungen vornehmen und die Jahresmiete um 10 anstatt um 8 Prozent anheben kann. Letzteres nützt allerdings nichts, wenn man über der Kappungsgrenze von 50 Cent liegt.
Zwei Rechenbeispiele erläutern diese Variante:
Fallbeispiel 1
Für den Einbau einer Pelletheizung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten à 100 Quadratmeter Wohnfläche fallen für den Eigentümer Investitionskosten von insgesamt etwa 110.000 Euro an.
Der Eigentümer nimmt die Förderung in Höhe von 30 Prozent der Kosten in Anspruch. Die Investitionskosten des Eigentümers verringern sich durch die Förderung um 33.000 Euro auf insgesamt 77.000 Euro. Die Investitionskosten pro Wohnung liegen dann bei 9.625 Euro. Nach dem pauschalen Instandhaltungsabzug von 15 Prozent bleiben Modernisierungskosten pro Wohnung von 8.181,25 Euro. Die Miete kann jährlich um 10 Prozent der Modernisierungskosten für die Wohnung erhöht werden. Das entspräche einem jährlichen Erhöhungsbetrag von 818,13 Euro beziehungsweise einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 68,18 Euro pro Wohnung. Die monatliche Miete darf jedoch nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Da die monatliche Erhöhung um 68,18 Euro pro Wohnung einer Erhöhung von 68 Cent pro Quadratmeter entspräche, greift in diesem Fall die Kappungsgrenze, und die Miete pro Wohnung wird um 50 Euro erhöht. Jährlich entspricht das einer Mieterhöhung von 600 Euro pro Wohneinheit.
Fallbeispiel 2
Wird im selben Gebäude der Einbau eines Brennwertgeräts mit dem Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe kombiniert, sodass die Heizung insgesamt mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird, fallen für den Eigentümer Investitionskosten von insgesamt etwa 70.000 Euro an. Nach Abzug der Förderung verbleiben 49.000 Euro. Die Investitionskosten pro Wohnung liegen dann bei 6.125 Euro. Nach dem pauschalen Instandhaltungsabzug von 15 Prozent bleiben Modernisierungskosten von 5.206,25 Euro pro Wohnung. Die Miete kann jährlich um 10 Prozent der Modernisierungskosten für die Wohnung erhöht werden. Das entspricht einem jährlichen Erhöhungsbetrag von 520,63 Euro beziehungsweise einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 43,39 Euro pro Wohnung. Die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter greift in diesem Beispiel nicht.
Vereinfachtes Verfahren
Das vereinfachte Verfahren für eine Mieterhöhung (§ 559c BGB) gilt nur für kleinere Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10.000 Euro. Sofern die Kosten diesen Betrag nicht überschreiten, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren durchführen. In diesem Fall werden die Instandsetzungskosten pauschal mit 30 Prozent von den Gesamtkosten abgezogen. In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht und es daher auch keiner Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bedarf.
Achtung bei der Wärmepumpe
Wird eine mit fossilen Energien betriebene Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, muss die Wärmepumpe mindestens eine Jahresarbeitszahl von 2,5 erreichen. Dies muss – von Ausnahmen abgesehen – von einem Fachmann bestätigt werden. Anderenfalls dürfen nur 50 Prozent der nach Instandhaltungsabzug verbleibenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Auch dabei ist die Kappungsgrenze zu beachten.
Wird eine mit fossilen Energien betriebene Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, muss die Wärmepumpe mindestens eine Jahresarbeitszahl von 2,5 erreichen. Dies muss – von Ausnahmen abgesehen – von einem Fachmann bestätigt werden. Anderenfalls dürfen nur 50 Prozent der nach Instandhaltungsabzug verbleibenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Auch dabei ist die Kappungsgrenze zu beachten.
Duldungspflicht und Härteeinwand
Gemäß § 555d BGB sind Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich vom Mieter zu dulden. Allerdings ist dies nicht der Fall, wenn die Maßnahmen für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten. Eventuelle Härteeinwände muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Ankündigung dem Vermieter in Textform mitteilen. Macht der Mieter überzeugend geltend, dass er die Mieterhöhung wirtschaftlich nicht verkraftet, kann der Vermieter diese gegen ihn nicht durchsetzen.
Gemäß § 555d BGB sind Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich vom Mieter zu dulden. Allerdings ist dies nicht der Fall, wenn die Maßnahmen für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten. Eventuelle Härteeinwände muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Ankündigung dem Vermieter in Textform mitteilen. Macht der Mieter überzeugend geltend, dass er die Mieterhöhung wirtschaftlich nicht verkraftet, kann der Vermieter diese gegen ihn nicht durchsetzen.