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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Vorschüsse in der GdWE
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Bundesgerichtshof schließt Zurückbehaltung aus
Jeder Wohnungseigentümer muss die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden und beschlossenen Vorschüsse bezahlen, damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die jährlich anfallenden Verwaltungskosten begleichen kann. Und zu Recht kann auch jeder Eigentümer verlangen, dass nach Ablauf des Wirtschaftsjahres über die Vorschüsse und tatsächlichen Kosten abgerechnet wird, um zu ermitteln, ob er zu viel oder zu wenig vorausgezahlt hat.
Es gibt jedoch immer wieder Fälle, in denen diese Jahresabrechnung fehlt. Da liegt es nahe, einfach die Zahlungen einzustellen, um so den Druck für die Erstellung der Abrechnung zu erhöhen. Dass dieser Weg in einer GdWE aber nicht zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14. November 2025 (V ZR 190/24) entschieden.
Der Fall
In einer GdWE wurde im Januar 2021 ein Wirtschaftsplan mit sich aus diesem ergebenden Vorschüssen der einzelnen Eigentümer und dessen Fortgeltung bis zu einer erneuten Beschlussfassung festgelegt. Eine Jahresabrechnung für das Jahr 2021 wurde jedoch nicht erstellt. Da schon seit 2012 keine Jahresabschlüsse erstellt worden waren und selbst eine im Jahr 2021 bewirkte gerichtliche Verurteilung der Gemeinschaft zur Erstellung des Jahresabschlusses 2019 hieran nichts geändert hatte, beschloss ein Wohnungseigentümer im Sommer 2022, seine Vorschusszahlungen einzustellen. So wollte er den Druck erhöhen, dass endlich die Jahresabschlüsse erstellt werden. Die GdWE wollte sich dies aber nicht gefallen lassen und klagte auf Zahlung der zurückbehaltenen Vorschüsse.
Theoretisch möglich, …
Der BGH gab der Gemeinschaft recht. Einem Recht auf Zurückbehaltung der Vorschusszahlungen aufgrund von fehlenden Jahresabschlüssen erteilten die Richter eine kategorische Absage. Zwar liege seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 eine für ein Zurückbehalten notwendige Gegenseitigkeit der Ansprüche vor. Denn die Erstellung des Jahresabschlusses könne nunmehr von der GdWE verlangt werden und nicht wie vor der WEG-Reform von der Verwaltung. Und auf der anderen Seite stünden die Ansprüche auf Zahlung der Vorschüsse der Gemeinschaft zu.
… aber bei GdWE ausgeschlossen
Dennoch lehnten die BGH-Richter ein Zurückbehalten der Vorschüsse ab. Grund sei die Natur der Vorschusszahlungen. Diese bildeten die finanzielle Grundlage der GdWE und ermöglichten es ihr erst, die anfallenden Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Sollten diese Vorschüsse zurückbehalten werden können, dann drohe ein Zahlungsausfall der GdWE, welcher unter anderem Versorgungssperren oder den Verlust des Versicherungsschutzes zur Folge haben könnte. Daher verbiete sich eine Zurückbehaltung der Vorschüsse sogar dann, wenn die Gemeinschaft rechtskräftig zur Erstellung der Jahresabschlüsse verurteilt worden sei. Wohnungseigentümer müssten sich also einen anderen Weg suchen, diesen Anspruch durchzusetzen, indem sie beispielsweise das entsprechende Urteil vollstrecken lassen.
Praxistipp
Die BGH-Richter erwähnten in dem Urteil auch, dass eine Aufrechnung bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten gegenseitigen Geldforderungen weiterhin möglich sei. Sollte die GdWE also beispielsweise sich aus der Jahresabrechnung ergebende Rückzahlungen für das vorausgegangene Jahr nicht erstatten, können diese also vom Eigentümer im Wege der Aufrechnung von den Vorschüssen für das laufende Jahr abgezogen werden.