Wohnungskündigung durch den Vermieter

Nur bei berechtigtem Interesse oder Unzumutbarkeit

Das Kündigen einer Wohnung durch den Vermieter ist in Deutschland mit vielen Hürden verbunden – das aktuelle Mietrecht stellt die Interessen der Mieter unter einen starken Schutzschirm.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist rechtlich nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen zulässig – wenn gute Gründe vorliegen und strenge Formvorgaben eingehalten werden.

Fristgerechte Kündigung (ordentliche Kündigung): Nur mit berechtigtem Interesse
Ein Vermieter darf einem Mieter nicht beliebig kündigen. Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine ordentliche Kündigung nur erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dazu gehören:

Eigenbedarf: Der Vermieter oder ein naher Angehöriger möchte die Wohnung selbst nutzen.

Erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters: Ein Kündigungsgrund liegt etwa dann vor, wenn der Mieter die Wohnung unberechtigt einem Dritten überlässt (nicht genehmigte Untervermietung) oder wenn er den Vermieter oder andere Hausbewohner durch Lärm, Beleidigungen oder sogar körperliche Übergriffe belästigt. Im Streitfall prüfen die Gerichte, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dabei wird auch ein mögliches vertragswidriges Verhalten des Vermieters bewertet – fällt dieses ins Gewicht, kann das berechtigte Interesse an der Kündigung verneint werden.

Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter die Immobilie nicht angemessen wirtschaftlich nutzen kann, beispielsweise bei Abriss, umfassender Sanierung oder geplanter Neubebauung.

Die Kündigungsfristen richten sich hierbei nach der Mietdauer (§ 573c BGB):

bis 5 Jahre: 3 Monate,

5 bis 8 Jahre: 6 Monate,

über 8 Jahre: 9 Monate.

Geht die Kündigung dem Mieter beispielsweise am 3. Mai zu, ist sie spätestens am dritten Werktag des Monats ausgesprochen. Sie wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Juli, wirksam, wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre bestand.

Fristlose Kündigung: Wenn Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist
Eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB) kommt in Betracht, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Gründe sind zum Beispiel:

erheblicher Zahlungsverzug,

nachhaltige Störung des Hausfriedens,

schwerwiegende Vertragsverletzungen, zum Beispiel unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Wohnung.

Formvorschriften: Schriftlich und begründet
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Sie muss außerdem begründet werden (§ 573 Absatz 3 BGB), beispielsweise muss der Eigenbedarf konkret dargelegt werden. Der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter sollte nachweisbar sein, etwa durch Einwurfeinschreiben oder Zeugen.

Zahlungsverzug: Wann eine Kündigung zulässig ist
Zahlt der Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn

der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten (Miete plus Betriebskostenvorauszahlungen) ganz oder teilweise schuldet, oder

über mehr als zwei Monate mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB).

Fallbeispiel: Ein Mieter zahlt im Januar keine Miete und auch im Februar nicht. Damit liegen zwei aufeinanderfolgende Monate ohne Zahlung vor. Der Vermieter darf deshalb bereits im Februar fristlos kündigen – eine Mahnung ist nicht erforderlich.

Heilung der Kündigung
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies wird als Schonfrist bezeichnet und ist in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB geregelt. Vollständige Zahlung bedeutet aber nur, dass rückständige Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen beglichen werden müssen. Offene Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatz – wie vorgerichtliche Anwaltskosten oder Mahnkosten – werden dabei nicht berücksichtigt.

Wurde allerdings zusätzlich fristgerecht gekündigt, bleibt diese Kündigung wirksam. Dies möchte der Gesetzgeber künftig ändern. Im Koalitionsvertrag ist vereinbart, dass durch die vollständige Zahlung künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden soll.

Nachhaltige Störung des Hausfriedens
Wiederholte nächtliche Ruhestörungen, Beleidigungen oder Bedrohungen von Nachbarn können auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings gilt: In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen (§ 543 Absatz 3 S. 1 BGB), um dem Mieter Gelegenheit zur Besserung zu geben. Nur bei besonders gravierenden Verstößen, etwa bei tätlichen Angriffen, kann sofort gekündigt werden. Wichtig ist: Der Vermieter sollte Vorfälle genau dokumentieren (Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen, Zeugenaussagen, gegebenenfalls Polizeiberichte). Mieter können sich gegen die Kündigung wehren, wenn sie die Vorwürfe bestreiten oder die Störungen nicht erheblich waren. Im Streitfall entscheidet letztlich das Gericht.