Grunderwerbsteuer: Steuerfalle beim Bauträger-Kauf

Worauf zahlt man Grunderwerbsteuer beim Kauf vom Bauträger? Zu dieser umstrittenen Frage hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) geäußert und dabei einige Steuerfallen beim Erwerb vom Bauträger offengelegt. Denn: Auch Zahlungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Das Finanzamt muss dann neben dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags einen nachträglichen gesonderten Steuerbescheid erlassen. Das entschied der BFH in seinem Anfang März 2025 veröffentlichten Urteil vom 30. Oktober 2024 (II R 15/22).

Der Fall: Ein Ehepaar hatte ein Grundstück erworben, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren. Die Verkäuferin des Grundstücks verpflichtete sich in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden äußerten die Kläger Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin, also nachträgliche Sonderwünsche. Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer Mehrkosten für solche nachträglichen Sonderwünsche zu tragen hätten und nur die Verkäuferin diese umsetzen dürfe. Das Finanzamt hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Klägern.

BFH stimmt Finanzamt zu
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind aber nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH darin, dass die Eheleute laut Vertrag verpflichtet waren, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung der Verkäuferin oblag.

In einem am gleichen Tag entschiedenen ähnlichen Fall (II R 18/22) lag der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für den BFH hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche Innentüren, Rolllädenmotoren und Bodenbeläge ebenfalls vor, weil der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den Hausanschlusskosten hingegen sah der BFH keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche. Der Grund: Die Übernahme dieser Entgelte durch den Käufer ergab sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst.

Fazit

Wer hier auf die Vertragsgestaltung achtet, kann bares Geld sparen. Denn aus dem Urteil ergibt sich auch, dass nur diejenigen nachträglichen Leistungen die Grunderwerbsteuer erhöhen, die einen originären Zusammenhang mit dem Kaufvertrag haben. Also sollte in diesen Fällen darauf geachtet werden, mit einem separaten eigenen Handwerker entsprechende Zusatzleistungen zu vereinbaren und sich diese Möglichkeit auch bereits im Kaufvertrag offenzuhalten.“