Maklerhonorar: Unwirksame Vereinbarungen

Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, die den Käufer verpflichten, die gesamte Maklerprovision zu übernehmen, sind unwirksam, wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde. Das gilt für jede Vereinbarung, durch die der Makler einen mittel- oder unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer erhält – es sei denn, der Verkäufer ist in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden.

Der Fall: Das klagende Ehepaar erwarb eine Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte das Maklerunternehmen mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt und sich zur Zahlung einer Provision in Höhe von 25.000 Euro verpflichtet. Statt den geforderten Kaufpreis zu zahlen, verpflichteten sich die Käufer, mit einer separaten Vereinbarung mit der Maklerin 25.000 Euro Provision direkt an sie abzuführen. Der Kaufpreis wurde entsprechend um diesen Betrag reduziert. Die Verkäuferin zahlte keine Provision. Die Käufer beglichen die Provision in Höhe von 25.000 Euro zunächst, forderten diese jedoch von der beklagten Maklerfirma zurück.

Keine vollständige Abwälzung der Provision bei Reduzierung des Kaufpreises
Laut § 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dürfen Käufer nicht allein zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet werden, wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde. Entscheidend ist, dass der Verkäufer zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Diese Vorschrift gilt nicht nur für Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auch für Vereinbarungen zwischen dem Käufer und dem Makler, die dem Makler einen direkten Zahlungsanspruch gegen den Käufer einräumen. Dies gilt auch für Schuldübernahmen oder Schuldbeitrittsvereinbarungen. Es spielt auch keine Rolle, dass die Verkäuferin gegenüber dem Makler nicht von ihrer vertraglichen Zahlungspflicht entbunden war. Denn im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäuferin waren allein die Käufer zur Zahlung der Provision verpflichtet. Da die Käufer hier die gesamte Provision zahlen mussten, wurde die gesetzlich vorgesehene Teilung umgangen. Die Vereinbarung ist deshalb unwirksam, und die Käufer können das gezahlte Geld in voller Höhe gemäß den Regelungen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Denn die Nichtigkeit erfasst die gesamte Vereinbarung und kann nicht aufgrund der gesetzlichen Wertung auf die Hälfte begrenzt werden.

Keine Entscheidung über eine Direktzahlungsvereinbarung
Der BGH hat die Frage, ob eine Direktzahlungsvereinbarung gegen § 656d BGB verstößt und damit ebenfalls unwirksam ist, offengelassen. Das ist der Fall, wenn der Käufer verpflichtet wird, einen Teil des Kaufpreises direkt an den Makler zu zahlen. Die hier geschlossene Vereinbarung war keine Direktzahlungsvereinbarung, denn die Kaufpreissumme wurde vor ihrer Beurkundung reduziert. Sie war also nicht mehr Teil des Kaufpreises, auf den schließlich auch Grunderwerbsteuer zu zahlen gewesen wäre.

Fazit:

Da die Vereinbarung nichtig ist, müssen die Käufer keine Provision an den Makler zahlen. Der Makler kann seinen Provisionsanspruch aber in voller Höhe von der Verkäuferin verlangen (§ 652 BGB), denn mit ihr hat er einen Vertrag. Die Verkäuferin kann den reduzierten Kaufpreis allerdings nicht nachträglich korrigieren, da dieser im notariellen Kaufvertrag festgelegt wurde (§ 311b BGB). Eine Anfechtung des Kaufvertrages durch die Verkäuferin wegen Irrtums über die Rechtsfolgen ist wohl auch nicht möglich.

Die Einpreisung der Provision in den Kaufpreis ist dagegen aus rechtlicher Sicht unproblematisch. Für die Käufer hat dies den Nachteil, dass sie auf den notariell beurkundeten Kaufpreis Grunderwerbsteuer und Notargebühren zahlen müssen. Ob eine Direktzahlungsvereinbarung wirksam ist, muss weiter abgewartet werden.

Auch können sich Käufer zur Zahlung der Hälfte der Provision verpflichten. Dann muss aber der Verkäufer zur Zahlung der anderen Hälfte verpflichtet bleiben.