Schlüssel im Briefkasten – Wann beginnt die Verjährung?

Die Rückgabe der Mietsache ist ein zentraler Punkt im Mietrecht, insbesondere wenn es um die Frage geht, wann genau der Vermieter wieder die tatsächliche Herrschaft über das Mietobjekt erlangt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 29. Januar 2025 (Az.: XII ZR 96/23) mit der Frage befasst, ob der bloße Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters als Rückgabe der Mietsache gilt und welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben. Diese Frage ist im Wohnraummietrecht und im Gewerbemietrecht gleich zu behandeln.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag gekündigt, jedoch die Kündigungsfrist nicht eingehalten. Obwohl das Mietverhältnis formal bis zum 4. Juni 2021 lief, verließ der Mieter die Räumlichkeiten bereits am 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Der Vermieter erklärte daraufhin, dass er die Rückgabe nicht akzeptiere und sich nicht als empfangsbereit sehe. Erst im August 2021 machte er Schadensersatzansprüche geltend, die der Mieter jedoch mit Verweis auf die Verjährung zurückwies. Der BGH entschied, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 BGB bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten beginnen kann.

Maßgeblich sei nicht die ausdrückliche Annahme der Schlüssel durch den Vermieter, sondern die tatsächliche Besitzverschaffung. Sobald der Vermieter die Schlüssel erhalten und die Möglichkeit hat, die Mietsache zu betreten, gilt die Rückgabe als erfolgt. Vermieter müssen daher zeitnah nach der Schlüsselrückgabe reagieren und mögliche Schäden prüfen, um ihre Ansprüche nicht zu verlieren und um eine drohende Verjährung von Ersatzansprüchen zu vermeiden. Für Vermieter bedeutet dieses Urteil somit auch erhöhte Anforderungen an die Dokumentation von Rückgaben, insbesondere bei Streit über die Besitzverhältnisse.