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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Beauftragung von Rechtsanwälten durch GdWE
Keine drei Angebote erforderlich
Bisher wurde im Allgemeinen angenommen, dass für die Beschlussfassung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) über die Beauftragung von Dienstleistern immer drei Angebote vorliegen müssen. Mit Urteil vom 18. Juli 2025 (V ZR 76/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun klargestellt, dass dies so nicht stimmt.
Die BGH-Richter hatten zwar früher entschieden, dass für die ordnungsgemäße Bestellung eines Verwalters immer drei Vergleichsangebote vorliegen müssen. Sie stellten nun aber klar, dass dieses Prinzip nicht einfach auf sämtliche Beauftragungen ausgeweitet werden kann. Vielmehr komme es immer darauf an, ob durch die unterschiedlichen Angebote den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der jeweiligen Leistungen aufgezeigt werden könnten.
Angebot beziffert nicht Endpreis
Dies sei bei der Beauftragung von Rechtsanwälten nicht der Fall – und somit die Einholung von Alternativangeboten unnötig. Die BGH-Richter begründeten dies damit, dass bei einer Abrechnung nach den gesetzlichen Honorartabellen zwischen den Angeboten ohnehin kein Preisunterschied bestehen könne. Zudem sei der Endpreis von Faktoren abhängig, die der Rechtsanwalt nur bedingt beeinflussen könne. Ob es zu einer außergerichtlichen Einigung komme oder ob ein Prozess über mehrere Instanzen geführt werde, hänge nicht nur von der anwaltlichen Beratung und Vertretung ab. Auch bei Honorarvereinbarungen komme es für den Endpreis entscheidend auf die Anzahl der geleisteten Stunden und nicht den Stundensatz an. Daher lasse sich auch nicht vorhersagen, ob im konkreten Fall eine Vergütung nach den Honorartabellen oder nach Stunden günstiger ausfalle. Auch die Qualität der Arbeit der verschiedenen Rechtsanwälte lasse sich anhand eines Angebotes nicht beurteilen. Somit ließen sich verschiedene Angebote nicht tragfähig vergleichen.
Der Fall
Eine Bauträgerin errichtete eine Wohnungseigentumsanlage und veräußerte einen Großteil der Wohnungen. Da sie aber nicht alle Wohnungen verkaufte, blieb sie Teil der GdWE. Damit keine baurechtliche Verjährung eintritt, beauftragte die Verwalterin im Namen der GdWE drei Sachverständige mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums. Diese stellten erhebliche Baumängel fest. Daraufhin beauftragte die Verwalterin – ebenfalls ohne Beschluss der Gemeinschaft – eine Rechtsanwaltskanzlei mit der rechtlichen Prüfung der Ansprüche. Auf der nächsten Eigentümerversammlung ließ sich die Verwalterin die Einschaltung der Gutachter und der Kanzlei durch Beschluss nachträglich genehmigen. Zudem beschloss die Gemeinschaft, die Kanzlei mit der Verfolgung der Ansprüche zu beauftragen und hierfür eine Honorarvergütung zu vereinbaren. Die Bauträgerin focht die Beschlüsse an, weil nach ihrer Auffassung vor der Beauftragung Vergleichsangebote eingeholt hätten werden müssen.
Nachträgliche Genehmigung
Die BGH-Richter stellten weiter klar, dass auch die nachträgliche Genehmigung von vom Verwalter eigenmächtig ergriffenen Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies sei zumindest dann der Fall, wenn wie hier die Maßnahme selbst ordnungsgemäß sei.