Eigenbedarf: Gilt der Wunsch nach Selbstnutzung des Vermieters?

Die Eigenbedarfskündigung ist eines der meistdiskutierten Themen im Mietrecht und sorgt regelmäßig für Unsicherheit bei Vermietern und Mietern. Mit Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut klargestellt, welche Anforderungen an den Eigenbedarf zu stellen sind und wie weit das Selbstnutzungsinteresse des Vermieters reicht. Die Entscheidung bietet wichtige Orientierung für die Praxis und stärkt die Rechte der Vermieter.

Im entschiedenen Fall wollte ein Vermieter seine bisher selbst bewohnte Wohnung umbauen und anschließend verkaufen. Um während der Bauarbeiten und auch dauerhaft eine Wohnung zu haben, kündigte er der Mieterin in der darunterliegenden Wohnung wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin hielt die Kündigung für unzulässig, weil der Vermieter den Eigenbedarf „selbst geschaffen“ habe und es ihm nur um den Verkauf gehe.

Das Amtsgericht gab dem Vermieter recht, das Landgericht sah dagegen einen Missbrauch und wies die Klage ab. Der BGH hob dieses Urteil auf und stellte klar:
Der Wunsch des Vermieters, eine vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen, ist grundsätzlich zu respektieren. Es kommt nicht darauf an, ob sich die Wohnverhältnisse des Vermieters durch den Umzug wesentlich ändern oder ob der Eigenbedarf durch Umbau- oder Verkaufspläne „selbst verursacht“ wurde. Entscheidend ist allein, dass der Nutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar ist. Der Vermieter muss seinen Wunsch nicht besonders begründen oder rechtfertigen – er muss lediglich plausibel sein.

Gerichte dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Auch wenn der Vermieter durch geplante Maßnahmen wie Umbau oder Verkauf den Eigenbedarf erst herbeiführt, bleibt sein Selbstnutzungsinteresse schutzwürdig.
Eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) lag im konkreten Fall nicht vor, da der Vermieter nicht die vermietete, sondern seine eigene Wohnung verwerten wollte.

Das Urteil stärkt die Position der Vermieter: Wer nachvollziehbar und ernsthaft den Wunsch hat, eine vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen, kann Eigenbedarf geltend machen – auch wenn dieser Wunsch durch eigene Planungen ausgelöst wurde. Für Mieter bedeutet das: Die Hürden für eine erfolgreiche Abwehr der Eigenbedarfskündigung bleiben hoch. Entscheidend bleiben stets die Plausibilität und Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches.