Indexmietvereinbarung darf nicht an unerwarteter Stelle im Mietvertrag untergebracht sein

Für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen gilt der Grundsatz, dass auch mietvertraglich Erhöhungen mittels einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung vereinbart werden können. Insbesondere bei der Indexmietvereinbarung ist neben des formal-juristisch korrekten Regelungsinhaltes nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin II – Beschluss vom 13.01.2025 – Az.: 63 S 138/24 – ebenfalls relevant, an welcher Stelle im Mietvertrag die Indexklausel erwähnt wird. Im entsprechenden Fall hatten die Parteien über die Wirksamkeit einer Mietanpassung aufgrund einer vertraglichen Indexmiete gestritten. Das Gericht wertete eine zwischen den Mietvertragsparteien streitige Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt eines mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragrafen, der im Übrigen keine materiellen Mietvertragspflichten regelt, als überraschend und damit unwirksam. Eine Klausel zur Regelung der Miethöhe sei an dieser Stelle des Mietvertrages und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zur Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" passt.
Nach § 305c Abs. 1 BGB werden überraschende Klauseln, das heißt solche, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich seien, dass der Vertragspartner mit ihnen nicht zu rechnen brauche, nicht Bestandteil des Vertrags. Insoweit könne auch die Unterbringung einer Klausel an unerwarteter Stelle diese Bestimmung zu einer überraschenden Klausel machen. Eben dies treffe für die zwischen den Parteien streitige Indexmietvereinbarung zu. Diese befinde sich in dem Mustermietvertrag nicht an der Stelle, die sich mit "Miete und Nebenkosten" befasse, sondern als Unterpunkt unter den "Sonstigen Vereinbarungen", der im Übrigen nur Regelungen zur Form und Kommunikation der Parteien beinhalte. Zudem verstoße die Klausel auch gegen das Transparenzgebot, weil sie lediglich auf § 557b BGB verweise, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint sei.
 

Praxistipp

Um sich als Vermieter nicht dem Risiko der Unwirksamkeit einer Regelung auszusetzen, sollten die vertraglichen Inhalte stets nach Themen gegliedert sowie der Inhalt der Klausel "schlagwortartig" in deren Überschrift wiedergegeben werden. So hätte vorliegend eine besondere Kenntlichmachung der Indexmiete, z.B. als "§ 17 Indexmietvereinbarung" einen solchen Überraschungseffekt und damit die Unwirksamkeit der Klausel vermieden. Gleichermaßen sollten bei Verweis auf die Anwendbarkeit/Geltung gesetzlicher Regelungen im Vertrag deren Kerninhalte im Sinne eines "das heißt" wiedergegeben werden.