Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB hat der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen. Im Rahmen dieser Abrechnung hat der Vermieter die Betriebskosten des Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen auf die jeweiligen Mietparteien zu verteilen. § 259 Absatz 1 Halbsatz 1 BGB konkretisiert die Vorgaben für die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung muss somit eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben im Rahmen der jährlich angefallenen Betriebskosten aufweisen. Auf diese Weise kann der Mieter die einzelnen Betriebskostenpositionen sowie die Kosten selbst nachprüfen.
Zugleich hat der Mieter gemäß § 259 Absatz 1 Halbsatz 2 BGB den Anspruch auf Einsicht in die jeweiligen Belege, die für die Betriebskostenabrechnung maßgeblich sowie zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.
Der Anspruch des Mieters bezieht sich dabei auf die Einsichtnahme in die Belege. Bisher konnte der Mieter nur die Einsicht in die Originalbelege fordern; Kopien oder eine anderweitige Überlassung der Belege waren davon nicht umfasst. Dafür muss der Vermieter aber tatsächlich im Besitz der Originalbelege sein. Sollten keine Originalbelege vorhanden sein, so kann der Mieter Einsicht in die Belege nur in der Form fordern, wie diese beim Vermieter vorliegen. Ausnahmsweise kann der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Kopien haben. Die Prüfung erfolgte anhand der Einzelfallumstände, ob die Einsicht in die Originalbelege zumutbar war.
Eine Neuerung trat nun mit dem Artikel 14 des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes ab dem 01.01.2025 in Kraft. Gemäß § 556 Absatz 4 BGB (neu) hat der Vermieter nun auf Verlangen des Mieters Einsicht in die Belege zu gewähren. Das heißt, dass der Mieter grundsätzlich weiterhin das Einsichtsrecht in die Originalbelege geltend machen kann. Der Vermieter hat aber nun das Recht dazu, die Belege dem Mieter auch elektronisch bereitzustellen.
Sabina Vollmer, Rechtsanwältin bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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