Zurückgewiesene Eigenbedarfskündigung wegen Härtegründen
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Mietzins ist auf marktübliche Miete anzupassen
Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen.
LG Berlin Urt. v. 7.12.2023 – 67 S 20/23 -
Der vorgenannten Entscheidung lag eine Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage des Vermieters zugrunde, die nach einer Interessensabwägung des erkennenden Gerichts wegen substantiiert vorgetragener Härtegründe zu Gunsten des Mieters ausfiel. Die für den Beklagten besorgenden gesundheitlichen Folgen des Wohnungsverlustes geboten im vorliegenden Fall gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen fortgesetzt wird. Eine Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen ist dem Vermieter nicht zuzumuten. Im vorliegenden Sachverhalt lag die bislang vom Mieter entrichtete Miete deutlich unter der üblichen Marktmiete. Für den Vermieter angemessen sind im Falle der gerichtlich angeordneten Vertragsfortsetzung aber grundsätzlich nur solche Bedingungen, wie sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen in der Gemeinde üblich sind. Abzustellen ist dabei auf die vom Gericht erforderlichenfalls zu schätzende ortsübliche Neuvermietungsmiete, sofern diese für den Mieter noch sozialverträglich ist. Davon ausgehend hat die Kammer den Nettokaltmietzins in dem Tenor des Urteils ersichtlichen Umfang für die Zukunft auf eine marktübliche Höhe angepasst.
Praxistipp:
Die vorgenannte Entscheidung ist dahingehend interessant, dass bei dem Scheitern der Eigenbedarfskündigungsgründe wegen eines Härtefalls des Mieters die bisher von diesem gezahlte Miete auf eine Marktüblichkeit angehoben werden kann.
Henry Naporra, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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