Mietvertragskündigung wegen Betriebskostenverzugs?
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1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet.
2. Auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten können Grundlage einer solchen Kündigung sein.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 - 2-11 S 13/23
Die Parteien in dem vorgenannten Rechtsstreit stritten über die wirksame Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der Vermieter kündigte dem Mieter fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzug, die sich aus monatlichen Minderzahlungen sowie aus offenen Nebenkostenabrechnungen zusammensetzten. Das erkennende Gericht gab der ordentlichen Kündigung statt.
Wird die ordentliche Kündigung auf einen Zahlungsverzug gestützt, gilt, dass auch unterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten Grenzen eine ordentliche Kündigung möglich ist. Allerdings ist bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs zu berücksichtigen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung aufgrund von Zahlungsrückständen kann dabei bereits in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang in Verzug befindet. Insoweit kommen auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten, auf die eine fristlose Kündigung nicht gestützt werden kann, als Grundlage einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung in Betracht. Gegen die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hatten die Mieter im Prozess keine substanziierten Einwände erhoben, so dass dieselben fällig waren.
Praxishinweis:
Der Vermieter kann wegen nicht unerheblichen Betriebskostennachzahlungsbeträgen ein Mietverhältnis kündigen, wobei hier aus Rechtssicherheitsgründen der ordentlichen Kündigung vor der fristlosen Kündigung der Vorzug gegeben werden sollte.
Henry Naporra, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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