Denkmal: Kaufpreis richtig aufteilen

Wird beim Kauf einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis für Haus und Grundstück gezahlt, muss ermittelt werden, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher Anteil auf das Grundstück entfällt. Grund: In der Regel kann nur das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in einem am 20. November 2025 veröffentlichten Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) dazu geäußert, wie diese Aufteilung erfolgen soll. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.

Im zugrunde liegenden Fall vertrat der Eigentümer die Ansicht, die Denkmaleigenschaft des Gebäudes würde sich im Ergebnis sogar bis zu einem Bodenanteil am Kaufpreis von 0 Prozent niederschlagen. Dieser Auffassung folgte der BFH nicht. Allerdings sah er eine fehlerhafte Einschätzung der Restnutzungsdauer durch das Finanzamt und korrigierte den Abschreibungssatz im Ergebnis zugunsten des Eigentümers nach oben.

Fazit

„Bei Abschreibungsfragen lohnt sich ein spitzer Bleistift. Die Möglichkeiten der Steueroptimierung bei der Kaufpreisaufteilung haben jedoch Grenzen – auch für denkmalgeschützte Immobilien. Auch sie haben eine bezifferbare Restnutzungsdauer, so der BFH. Immerhin wurde diese Restnutzungsdauer zugunsten des Eigentümers infolge des Gerichtsverfahrens und entsprechender gutachterlicher Einschätzung reduziert – mit der Folge eines erhöhten Abschreibungssatzes. Dafür, dass solche Gutachten auch außerhalb des Gerichtssaales für Eigentümer möglich und bezahlbar bleiben, hatte sich Haus & Grund Deutschland zum wiederholten Male erfolgreich eingesetzt.“