Dürfen Wohnungseigentümer Hausgeld zurückbehalten?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 14.11.2025, Az V ZR 190/24 endgültig entschieden, dass ein Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat, wenn es um die Zahlung von beschlossenen Vorschüssen geht. Das bedeutet: Auch wenn der Eigentümer meint, dass ihm noch etwas von der Gemeinschaft zusteht – zum Beispiel die Erstellung einer Jahresabrechnung – darf er die Zahlung der monatlichen Vorschüsse nicht zurückhalten.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: In den vergangenen Jahren hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Jahresabrechnungen erstellt. Ein Eigentümer argumentiert, dass er erst die laufenden Vorschüsse (Hausgeld) zahlen müsse, wenn die Gemeinschaft ihm die Abrechnungen für vergangene Jahre vorlegt. Der BGH sagt aber: Die Vorschüsse, die im Wirtschaftsplan beschlossen wurden, müssen immer pünktlich gezahlt werden. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer mit seiner Forderung im Recht ist oder sogar schon ein Gerichtsurteil dazu hat. Grund dafür ist, dass die Gemeinschaft auf die regelmäßigen Zahlungen angewiesen ist, um das Haus zu verwalten und Rechnungen zu bezahlen. Wenn viele Eigentümer ihre Vorschüsse zurückhalten würden, hätte die Gemeinschaft nicht genug Geld, um zum Beispiel Reparaturen zu bezahlen oder Versicherungen abzuschließen. Das könnte dazu führen, dass wichtige Leistungen nicht mehr erbracht werden können. Deshalb ist das Zurückbehaltungsrecht in diesem Fall ausgeschlossen.

Der BGH erklärt auch, dass es einen Unterschied zwischen dem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB und der Aufrechnung nach § 389 BGB gibt. Eine Aufrechnung ist nur in Ausnahmefällen möglich, nämlich dann, wenn die Forderung des Eigentümers gegen die Gemeinschaft anerkannt oder schon gerichtlich festgestellt wurde. Dann kann der Eigentümer mit seiner Forderung gegen die Vorschüsse aufrechnen, das heißt, er zahlt weniger oder nichts, weil sich die Beträge gegenseitig ausgleichen. Das Zurückbehaltungsrecht ist aber nur ein Druckmittel und kein echtes Zahlungsersatzmittel. Es soll den Gläubiger dazu bringen, seine Leistung zu erbringen. Weil das aber die finanzielle Grundlage der Gemeinschaft gefährden würde, ist es hier nicht erlaubt. Wohnungseigentümer müssen die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse immer zahlen, auch wenn sie meinen, dass ihnen noch etwas zusteht. Sie können sich nicht darauf berufen, dass sie noch auf eine Abrechnung warten oder eine andere Forderung haben. Nur in seltenen Fällen, wenn ihre Forderung anerkannt oder gerichtlich bestätigt ist, können sie ausnahmsweise aufrechnen. Das Urteil sorgt dafür, dass die Gemeinschaft immer genug Geld hat, um ihre Aufgaben zu erfüllen und handlungsfähig bleibt.