Wasserschäden durch Silikonfugen

Kleine Risse mit großem Schadenpotenzial

Wenn sich Wasserflecken an der Badezimmerdecke bemerkbar machen, ist dies oft auf undichte Fugen von Dusche oder Wanne in der darüberliegenden Wohnung zurückzuführen. Doch wer haftet für den Schaden, wie verhält es sich mit der Rechtslage?

Silikonfugen sorgen in Bad, Küche und anderen Feuchträumen dafür, dass Wasser nicht in Fugen, Ritzen oder hinter Fliesen gelangt. Doch wenn sie altern, spröde werden oder Risse bilden, kann das schnell zu gravierenden Wasserschäden führen. Schon kleinste Undichtigkeiten reichen aus, dass Wasser über Monate hinweg unbemerkt in Wände oder Böden gelangt – und schließlich bis ins darunterliegende Stockwerk sickert.

Silikonfugen sind Wartungsfugen
Normalerweise übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für Wasserschäden. Seit dem vielbeachteten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2021 (IV ZR 236/20) gilt dies in der Regel aber nicht mehr für undichte Fugen. Der Wortlaut im BGH-Urteil: „Der Wohngebäude-Versicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einzustehen.“

Im konkreten Fall handelte es sich um eine undichte Silikonfuge in der Dusche, die zu einem Schaden von fast 18.000 Euro führte. Die Richter argumentierten, dass die Versicherungspolicen nur eine Entschädigung vorsehen, wenn Wasser aus Einrichtungen austritt, die mit dem Rohrsystem verbunden sind. Da die undichte Fuge keine Verbindung zu einem Rohrsystem hatte, war der Schaden nicht versichert und der Vermieter musste die Kosten für den Wasserschaden tragen.

Vermieter trägt Kosten
Laut § 535 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Der Austausch verschlissener Silikonfugen gehört zu dieser Instandhaltung.

Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, wonach der Mieter Kleinreparaturen bis zu einer Obergrenze (in der Regel zwischen 80 und 150 Euro) zahlen muss. Diese Kleinreparaturklausel greift hier jedoch nicht, da Silikonfugen nicht als Installationsgegenstände gelten, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Wartungsmaßnahmen an den Silikonfugen sind ebenfalls keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter trägt also auch die Kosten für die Wartung.

Regelmäßige Kontrolle nötig
Es gibt zwar keine fest definierte Grenze, wie lang Silikonfugen halten sollten. Im Allgemeinen geht man aber von einer Lebensdauer von maximal zehn Jahren aus. In stark beanspruchten Bereichen wie in der Dusche oder an Arbeitsplatten in der Küche, wo Wasser, Feuchtigkeit und Schmutz stark auf die Fugen einwirken, können deutlich kürzere Abstände zur Erneuerung erforderlich sein, um am Ende teure Maßnahmen zur Schadensbeseitigung zu vermeiden.

Mögliche Haftung des Mieters?
Auch wenn die Instandhaltung in den Aufgabenbereich des Vermieters fällt, obliegt dem Mieter eine sogenannte Obhutspflicht. Diese beinhaltet unter anderem, dass der Vermieter schnellstmöglich über einen Mangel in Kenntnis gesetzt werden sollte – zum Beispiel, wenn Fugen augenscheinliche Schäden aufweisen.

Falls nachweisbar wäre, dass der Mieter die Schäden durch unsachgemäße Nutzung verursacht oder eine entsprechende Meldung unterlassen hat, könnte eine Haftung des Mieters in Betracht kommen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter schon lange Feuchtigkeit bemerkt hat, dies aber nicht gemeldet wurde oder weil die Fugen mit scharfkantigen Werkzeugen beschädigt beziehungsweise das Silikon mit aggressiven Chemikalien zersetzt wurde. Dies ist in der Praxis aber schwer nachzuweisen.