Werbungskosten

Kürzung bei Vermietung von großem Wohnraum

Verlangt ein Vermieter 66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Miete, kann er grundsätzlich auf den vollen steuerlichen Abzug seiner im Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Werbungskosten vertrauen. Sie gelten ohne Einschränkung als entgeltlich. Nicht der Fall ist das aber, wenn die Wohnung besonders aufwendig gestaltet oder ausgestattet ist. Denn dann spiegelt die Marktmiete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen wider, so die Rechtsprechung.

Von einer aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung ist beispielsweise bei einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern auszugehen. Denn Mietspiegel für Wohnungen dieser Größe sind aufgrund der geringen Fallzahlen nicht anwendbar oder aussagekräftig und können auch nicht einfach „hochgerechnet“ werden.

In dem vom Bundesfinanzhof (BFH) am 16. November 2023 veröffentlichten Urteil ging es um drei vermietete Einfamilienhaus-Wohneinheiten – jeweils größer als 250 Quadratmeter. Begründung für die Ablehnung der geltend gemachten Werbungskosten: Marktmieten seien hier keine angemessene Gegenleistung für den besonderen Gebrauchswert der Wohnung. Es fehle damit die Grundlage für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht. Es liege ein Ausnahmefall vor, der für eine private Veranlassung und gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spreche. Von einer aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung sei auszugehen, wenn das Objekt eine Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmeter hat, da im Regelfall Mietspiegel für Wohnungen dieser Größe aufgrund der geringen Fallzahlen nicht anwendbar oder aussagekräftig seien.

Fazit

Das Urteil liegt auf der Linie bisheriger Rechtsprechung, die allerdings auf einer überholten Rechtslage basiert. Der Bundesfinanzhof hält aber auch jetzt weiter an seiner schon älteren Rechtsprechung fest, besonders große Wohnungen bei der Frage der Einkünfteerzielungsabsicht anders – strenger – zu behandeln als ‚normalen‘ Wohnraum. Und das, obwohl es seit 2011 die pauschalen 50-Prozent- beziehungsweise 66-Prozent-Regelungen zur Bestimmung der Einkünfteerzielungsabsicht gibt, die zwischenzeitlich erneut angepasst wurden. In dem Urteil weist der BFH aber auch auf mögliche Fehlerquellen bei der Totalüberschussprognose hin. So können zum Beispiel der Betrachtungszeitraum für die Prognose und die Berücksichtigung von Abschreibungen Fehlerquellen sein. Damit ist dieses grundsätzlich steuerzahlerunfreundliche Urteil zumindest nutzbar für alle Vermieter, die eine solche Prognose erstellen (lassen) müssen, weil sie, zu billig‘ vermieten.