Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 228/23 entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Der der Entscheidung zu Grunde liegende Sachverhalt hatte zum Hintergrund, dass ein Hauptmieter aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes seine Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis des Vermieters an zwei Untermieter weitervermietete und damit mehr als doppelt so viel Miete vereinnahmte, als er selbst an seinen Vermieter monatlich zu zahlen hatte.

Nachdem der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte er die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters zunächst abgewiesen, das Berufungsgericht hatte ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Mieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils; ohne Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Mieter angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung des Vermieters ist wirksam, denn der Mieter hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu.

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers - die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Diesem Verständnis liegt auch die ständige Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Mieters an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen - die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden - Gewinn erzielt hat.

Bei der vorliegenden Entscheidung handelt es sich um eine Feststellung mit weitreichenden Folgen für bislang in der Mietpraxis schwerlich von Vermietern zu versagende Untervermietungsbegehren von Hauptmietern. Bislang war die Höhe der von dem Hauptmieter durch die Untervermietung generierte Untermiete kein Kriterium zum Versagen der Untermieterlaubnis und rechtfertigte ebenfalls keine Kündigung des Hauptmietverhältnisses. Dieses hat sich nunmehr geändert, so dass nunmehr zum einen wegen einer gewinnbringenden Untervermietung die Erlaubnis seitens des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter zur Vornahme derselben verweigert werden und zum anderen eine Kündigung rechtfertigen kann.