Wohnung oder Gewerbe

Darf eine Wohnung als Arztpraxis vermietet werden?

Gerade in innerstädtischen Lagen fragen Vermieter immer häufiger: Darf eine Wohnung in einem Mietshaus als Arztpraxis oder für eine andere freiberufliche Tätigkeit vermietet werden? Die kurze Antwort lautet: Das ist rechtlich komplex – und keineswegs immer zulässig.

Denn neben dem Mietrecht sind Zweckentfremdungsregelungen, das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht sowie gegebenenfalls die Teilungserklärung zu beachten.

Zweckentfremdung von Wohnraum
In vielen Städten und Gemeinden gelten Zweckentfremdungsgesetze oder -verordnungen, die den Schutz von Wohnraum bezwecken. Danach darf Wohnraum grundsätzlich nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke – etwa als Praxis oder Büro – genutzt werden.

Eine vollständige Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis stellt regelmäßig eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung dar. Ohne entsprechende Erlaubnis drohen Bußgelder und die Anordnung der Wiederherstellung des Wohnzwecks.

Vermieter sollten daher vor Abschluss eines Arztpraxis-Mietvertrags klären, ob eine Genehmigung erforderlich ist und ob diese auch erteilt werden kann.

Bauordnungs- und Bauplanungsrecht: Nicht alles ist baurechtlich zulässig
Unabhängig vom Zweckentfremdungsrecht ist die Nutzung einer Wohnung als Praxis auch baurechtlich nicht ohne Weiteres erlaubt. Eine Baugenehmigung für Wohnzwecke berechtigt grundsätzlich nicht automatisch zur Nutzung als Arztpraxis. Nach der Baunutzungsverordnung (§ 13) sind Räume für freie Berufe, zu denen auch Ärzte zählen, zwar in Wohngebieten zulässig, jedoch nur, wenn die jeweilige Landesbauordnung und der Bebauungsplan dies nicht ausschließen und mit der Nutzung keine weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhergehen.

Die Umwandlung von Wohnraum in eine gewerblich genutzte Arztpraxis stellt in der Regel aber eine Nutzungsänderung dar. Dafür ist eine entsprechende Genehmigung zu beantragen. Eine solche Genehmigung hängt unter anderem davon ab, ob bauliche Veränderungen erforderlich sind oder ob eine erhöhte Belastung (zum Beispiel durch Publikumsverkehr, Stellplatzbedarf) zu erwarten ist. Die Rechtsprechung stellt klar, dass die Nutzung als Arztpraxis regelmäßig intensiver ist als eine reine Wohnnutzung und daher eine stärkere Beeinträchtigung für andere Eigentümer und Anwohner bedeuten kann.

Ausnahmen bestehen nur bei sehr geringer Intensität der Praxistätigkeit, etwa bei psychologischen oder psychiatrischen Praxen mit geringem Publikumsverkehr, sofern keine baulichen Änderungen erforderlich sind und keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Teilungserklärung: Gewerbliche Nutzung kann ausgeschlossen sein

Die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen kann durch eine Teilungserklärung wirksam ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung – typischerweise in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung – das Rechtsverhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln und insbesondere Zweckbestimmungen für das Sondereigentum festlegen. Eine solche Zweckbestimmung, die die Nutzung auf „Wohnen“ beschränkt oder gewerbliche Nutzung ausdrücklich ausschließt, ist wirksam und für alle Eigentümer sowie für Käufer verbindlich, sofern sie im Grundbuch eingetragen ist.

Nutzung einer Wohnung sowohl zu freiberuflichen als auch zu Wohnzwecken:

Wohnraum- oder Gewerberaummiete?
Mischmietverhältnisse – also Mietverhältnisse, bei denen die Nutzung sowohl zu Wohn- als auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken gestattet ist – sind grundsätzlich zulässig, sofern keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften (zum Beispiel baurechtliche Vorgaben, Zweckentfremdung) oder die Teilungserklärung entgegenstehen.

Es findet entweder das Wohnraummietrecht (§§ 549 ff. BGB) oder das Recht der Geschäftsraummiete (§ 578 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB) einheitlich Anwendung auf das gesamte Mietverhältnis, je nachdem, welche Nutzungsart nach dem Vertragszweck überwiegt. Maßgeblich ist der wirkliche Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien über die Art der Nutzung. Indizien sind unter anderem die Vertragsbezeichnung, das Verhältnis der Flächen, die Verteilung der Miete, die baulichen Gegebenheiten und das Verhalten der Parteien.

Fazit für Vermieter

Die Vermietung einer Wohnung als Arztpraxis oder für andere berufliche Zwecke ist rechtlich anspruchsvoll. Vermieter sollten vorab prüfen: Kann ich die Wohnung überhaupt als gewerblich beziehungsweise teilweise zu freiberuflichen/gewerblichen Zwecken vermieten? Wenn dies rechtlich möglich ist, muss die konkrete Vertragsgestaltung bedacht werden.