Nießbrauch am Wohnungseigentum: Wem steht das Stimmrecht zu?

Ein Nießbrauch am Wohnungseigentum wird häufig innerhalb der Familie vereinbart: Eltern oder Großeltern übertragen eine Wohnung zu Lebzeiten, behalten aber das Recht, sie weiterhin zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Eigentümer wird die beschenkte Person, während der Nießbraucher wirtschaftlich mit der Wohnung verbunden bleibt. Doch wer darf in der Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen? Muss der Nießbraucher bei der Verwalterbestellung, beim Wirtschaftsplan oder bei Instandhaltungsmaßnahmen beteiligt werden? Damit befasste sich der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 7. März 2002, Aktenzeichen V ZB 24/01.

Die Antwort ist eindeutig: Das Stimmrecht bleibt beim Wohnungseigentümer. Es geht auch bei Beschlüssen über Nutzung, Gebrauch oder Kosten nicht auf den Nießbraucher über. Der Eigentümer muss grundsätzlich weder gemeinsam mit ihm noch nach dessen Weisungen abstimmen. Eine Aufteilung des Stimmrechts nach Beschlussgegenständen würde erhebliche Unsicherheiten schaffen: Der Verwalter müsste prüfen, ob ein Nießbrauch besteht und welche Vereinbarungen zur Kosten- und Lastentragung gelten. Streit über die Ladung zur Eigentümerversammlung und die zulässige Stimmabgabe wäre möglich. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt grundsätzlich der Eigentümer für gemeinschaftliche Lasten und Kosten verantwortlich. Diesen Grundgedanken bestätigt auch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. November 2020, Aktenzeichen V ZR 71/20: Der Nießbraucher kann einen Beschluss grundsätzlich nicht aus eigenem Recht anfechten.

Schutzlos ist der Nießbraucher dennoch nicht. Zwischen ihm und dem Eigentümer besteht ein Begleitschuldverhältnis. Daraus kann sich im Einzelfall die Pflicht ergeben, seine Interessen zu berücksichtigen, nach seiner Weisung abzustimmen oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Entscheidend sind insbesondere die Vereinbarungen zur Kostentragung. Übernimmt der Nießbraucher sämtliche Lasten und Kosten, kann dies für weitergehende Rücksichtnahme oder eine Vollmacht sprechen. Eine Pflichtverletzung wirkt grundsätzlich nur zwischen Eigentümer und Nießbraucher; die Wirksamkeit des Gemeinschaftsbeschlusses bleibt unberührt.

Wer eine Wohnung unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen hat oder einen solchen Nießbrauch erhalten soll, sollte deshalb nicht nur die Wohn- oder Ertragsnutzung absichern. Auch Stimmrechtsvollmachten, Weisungsrechte und Kostenverteilung sollten besprochen und eindeutig geregelt werden. Eine rechtliche Beratung ist ratsam.