Muss der WEG-Verwalter die Liegenschaft begehen?

Die regelmäßige Begehung der Liegenschaft gehört zum Pflichtenkern einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung. Sie folgt aus der gemeinschaftlichen Erhaltungspflicht (§§ 18, 19 WEG) und aus der zivilrechtlichen Verkehrssicherung. 

Nur wenn der Hausverwalter sich regelmäßig ein eigenes Bild vom Zustand der Wohnanlage macht, kann er Mängel rechtzeitig feststellen, Gefahren in der Liegenschaft erkennen und die Wohnungseigentümer darüber sachgerecht informieren. Nur so kann er eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung der Eigentümer über erforderliche Erhaltungsmaßnahmen schaffen.  

Wie häufig Objektbegehungen durchzuführen sind, bestimmt das Gesetz nicht ausdrücklich. Unmittelbar nach seiner Bestellung sollte jeder Verwalter eine Erstbegehung durchführen. In der Praxis hat sich danach eine mindestens jährliche Begehung als Basis einer ordnungsgemäßen Verwaltung etabliert. Bei besonderen Anlässen können zusätzliche Begehungen geboten sein, etwa nach Schadensmeldungen durch Eigentümer oder nach außergewöhnlichen Witterungsereignissen wie Sturm oder Hagel. Begehungen sind stets anlage‑ und risikobezogen zu organisieren. Enthält die Wohnanlage beispielsweise einen Spielplatz, können neben der jährliche Hauptprüfung sogar wöchentliche Sichtkontrollen erforderlich sein. 

Der Verwalter sieht sich im Rahmen der Begehung – soweit zugänglich – die Außenhülle (Dach, Fassade, Balkone), die technischen Anlagen (Heizung, Aufzug, Wasserleitungen, Brandmeldeanlagen, Feuerlöscher, Notausgänge), den Innenbereich (Flure, Keller, Tiefgarage) und die Außenanlagen (Müllplatz, Grünflächen, Wege, Beleuchtung) an. 
Alle Begehungen sollten sorgfältig dokumentiert werden. Checklisten haben sich bewährt. Mängel sollten mit Fotos und Zeugen belegt werden. Es ist üblich, ein Mitglied des Beirats und, soweit vorhanden, den Hausmeister mitzunehmen. Unterlässt der Verwalter die gebotenen Kontrollen oder reagiert er nicht auf erkennbare Mängel und kommt es später zu einem Schaden, kann es sein, dass die Gemeinschaft schadensersatzpflichtig wird. Oftmals kann sie dann aber auch Regress beim Verwalter nehmen. Dokumentation kann also alle Seiten vor Haftung schützen.